销售阶段相关法律条款理解纠纷.pptVIP

销售阶段相关法律条款理解、纠纷处理与风险防范典案例分析;1、广告与承诺;广告;商业广告一般为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。;;;;如：未取得预售许可证即发布预售房地产的广告；不得以所需时间来表示距离；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事业的承诺；应当清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限。;案例一：广告中仅标示最低价，遭购房者投诉，被工商局查处;案例二：因尚未取得预售证只能张冠李戴;案例三：广告中使用国家机关，遭工商局查处;工程模型;应与工程实际情况尽可能相符，并尽可能完整，否那么有可能引发投诉乃至诉讼;案例一：模型不完整引发纷争;案例二：模型前后不一致引发投诉;样板房;在样板房中设置提示语并进行公证，防止风险;困惑：样板房无法穷尽所有户型，怎样设置？;案例：因在认购书中选项失误，导致一场冤枉诉讼;售楼资料;售楼资料应严谨、准确、没有歧义;案例一：因楼书中标示的设施与实际不符引发诉讼;案例二：楼书中有关住户专车的描述不严谨引发群诉风波

班车问题？！;问题：楼书中的提示语是否有效〔以政府最终文件为准〕？;发生设计变更应及时履行通知义务——这是?商品房销售管理方法?的要求

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

;;案例：架空层改商铺，因达不到法定人数而作罢;口???承诺;对工程目前不明朗的信息，不要随意发挥，应实事求是地暂时不予公示;对客户有重大负面影响必要时应当明示〔1000米风险提示〕

“阳光宣言〞公示，是任何到现场的客户首先体验到的提示效劳。“阳光宣言〞公示的内容包括：工程红线内以及红线外1000米范围内可能影响客户的不利益因素、工程工程进度等。万科以全程透明销售效劳流程，实现了对消费者权益的尊重。

;口头承诺的潜在作用值得重视，直接影响公司品牌形象和工程口碑

不能为了销售业绩，对客户作一些不符合实际情况的承诺

吃过亏;2、签约;;应对措施：为表达公平性，一般不接受修改的要求；但也会根据具体情况有所变通；定期收集比较集中的客户意见，对补充条款进行合理调整;;案例：业主拒不签署补充协议和业主公约，且状告开展商;3、房产交付;科学掌握施工进度，及时进行工程竣工验收，领取竣工验收证明文件，防止延期交房;案例：及时向业主发出入伙通知书，防止延期交房的违约责任;;;;问题：入伙时发现质量瑕疵，业主迟迟不办理入伙手续，如何处理？;案例一：由于楼上业主装修不当，导致楼下房屋漏水。业主认为是质量问题，向开展商索赔，法院判决予以支持〔福景刁娟案〕;案例二：业主入伙时发现裂缝，经数次返修后仍不入伙，向法院起诉巨额索赔;4、面积差异处理;;注意不同计价方式〔建筑面积、套内面积〕，面积差异处理的方式有别;尽量防止实际面积大于合同约定的面积，差异款较难收取;竣工查丈由国土局有关部门实施，业主如有疑义应向其咨询、投诉、要求复核，乃至行政复议和诉讼;案例：业主对房产面积产生质疑，向开展商投诉索赔；后委托另一机构重新查丈，并先后提取行政复议、行政诉讼和民事诉讼;5、房产质量问题;;;案例二：业主因质量问题巨额索赔，法院未支持其诉讼请求，但判决开展商需进行维修;6、延期办证处理;延期办证是近年来困扰深圳品牌开展商的一大难题，不仅需花费大量人力应对有关的投诉和诉讼，且为此付出巨额赔偿;原因：政府制订的格式合同片面强调开展商的办证义务，对小业主不予配合没有任何约束；法院的办案思路及模式激发局部业主获取额外利益的欲望；个别律师的挑讼导致此类案件增加；政府相关部门原因;深圳八大开展商曾屡次共同商讨，制订对策，并联名上书，要求修改格式合同条款、转变审判思路，更加公平合理;;案例一：业主在房产证办妥9个月后提起诉讼，索赔数额较大。法院虽未全部支持其索赔数额，但认为延期办证成立，开展商应赔偿两年的延期办证违约金;案例二：业主迟迟不入住、不交面积补差款等，致使