房地产疑难法律案例分析.pptVIP

;房地产相关法律体系;项目建议书

发改委;土地使用权出让;3.出让包括：

〔1〕土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；

〔2〕土地出让只限于国有土地；

〔3〕集体土地不经征收〔成为国有土地〕不得出让；

〔4〕土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用证。;土地使用权出让方式;经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，土地使用权出让合同约定的价格条款无效。;出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地方案公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。;;土地使用权的出让年限;;3．划拨土地使用权的范围。

〔1〕国家机关用地和军事用地；

〔2〕城市根底设施和公共事业用地；

〔3〕国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；

〔4〕法律、行政法规规定的其他用地。;4．划拨土地可以转让。

〔1〕经批准可转让的，由受让方办出让手续，交出让金后转让；

〔2〕可不办出让手续的，转让方应将所获得土地收益上缴国家。;5．划拨土地使用权可以出租。

〔1〕房产所有人以营利为目的，应将租金中所含土地收益上缴国家；

〔2〕租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

6．划拨土地使用权可以抵押。

〔1〕抵押时，其抵押金额不应包含土地价格〔而只包含其上建筑物价值〕；

〔2〕假设造成土地使用权转移〔例如抵债〕，应办理出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属〔由划拨性质变为出让性质〕。;注意：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，合同一般无效。;一、房地产交易的根本制度；

二、房地产转让；

三、房屋租赁；

四、房地??抵押。;;以下房地产，不得转让：

〔一〕以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

〔二〕司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

〔三〕依法收回土地使用权的；

〔四〕共有房地产未经其他共有人书面同意的；

〔五〕权属有争议的；

〔六〕未依法登记领取权属证书的；

〔七〕法律、行政法规规定禁止转让的情形。;;;;商品房预售许可的程序

〔一〕受理。

〔二〕审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

〔三〕许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达?商品房预售许可证?。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

〔四〕公示。;商品房预售管理有关规定：

1.商品房预售实行许可制度。

房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得?商品房预售许可证?。否那么，不能进行商品房预售。

2.商品房预售合同实行登记备案制度。

预售人应与承购人签订商品房预售合同。并且，承购人应在30日内持合同向有关部门登记。;3.商品房预售所得款项的专款专用制度。

?城市房地产管理法?规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购人的正当权益。;预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。;商品房销售条件

1.开发企业具有合法身份及资质；

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3.取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；

4.已通过竣工验收；

5.拆迁安置已经落实；

6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；

7.物业管理方案已落实。;;;;;

谢谢！