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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(5卷单选题100题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第九章假设开发法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】假设开发法适用的前提条件不包括以下哪项？

【选项】A.存在待开发土地或建筑物

B.市场交易案例充分且具有可比性

C.开发项目具有明确的开发周期

D.开发后的物业类型与市场存在显著差异

【参考答案】D

【详细解析】假设开发法要求开发后的物业类型与市场交易案例具有可比性，若存在显著差异则需调整或重新选择方法。选项D所述情况不符合前提条件，正确答案为D。

【题干2】在假设开发法计算中，土地成本应从预期售价中扣除哪些成本？

【选项】A.建安成本与税费

B.基础设施配套费用

C.土地购置税费与建安成本

D.物业管理费与维修基金

【参考答案】C

【详细解析】假设开发法公式为：土地成本=预期售价-建安成本-税费-其他必要费用。土地购置税费属于土地成本组成部分，需从售价中扣除，故正确答案为C。

【题干3】某宗待开发地块规划为住宅用地，已知未来开发周期为3年，市场同类住宅均价为1.2万元/㎡，土地面积5000㎡，建安成本为0.8万元/㎡，年折旧率3%，则土地总价应为多少？

【选项】A.5000×(1.2-0.8)×(1+3%)^3

B.5000×(1.2-0.8)/(1+3%)^3

C.5000×1.2/(1+3%)^3

D.5000×(1.2-0.8×3%)

【参考答案】B

【详细解析】假设开发法公式为：土地成本=（预期售价-建安成本）/（1+r）^n。预期售价为1.2万元/㎡，需考虑资金时间价值折现，正确答案为B。

【题干4】假设开发法中，若开发项目存在不可预见费用，应如何处理？

【选项】A.直接计入建安成本

B.单独列支并计入总成本

C.从预期售价中全额扣除

D.按比例分摊至各年成本

【参考答案】B

【详细解析】不可预见费用属于开发成本的重要组成部分，需单独列支并计入总成本，正确答案为B。

【题干5】某商业项目开发周期为5年，预计年净收益递增5%，首年净收益为200万元，基准收益率8%，则项目总开发成本应为多少？

【选项】A.200×(1+5%)^5/(8%-5%)

B.200×(1+8%)^5/(8%-5%)

C.200×(1+5%)^5/(8%-5%)×(1+8%)^5

D.200/(8%-5%)

【参考答案】A

【详细解析】假设开发法中递增净收益采用等比数列求和公式，首项为200万元，公比为1+5%，基准收益率为8%，正确答案为A。

【题干6】在假设开发法中，若开发项目存在抵押贷款，应如何调整计算？

【选项】A.直接忽略抵押贷款

B.将贷款利息计入总成本

C.用抵押贷款余额替代土地成本

D.从预期售价中扣除贷款本息

【参考答案】D

【详细解析】抵押贷款需考虑资金时间价值，正确处理方式是从预期售价中扣除贷款本息，正确答案为D。

【题干7】某待开发地块规划为商业综合体，已知未来开发周期为4年，预计年均租金收益为800万元，年租金增长率3%，残值率20%，基准收益率8%，则土地总价应为多少？

【选项】A.800×(1+3%)^4/(8%-3%)×(1-20%)

B.800/(8%-3%)×(1-20%)

C.800×(1+3%)^4/(8%-3%)×20%

D.800/(8%-3%)×20%

【参考答案】A

【详细解析】假设开发法中商业项目需考虑残值回收，公式为：土地成本=（净收益/（r-g））×（1-残值率），正确答案为A。

【题干8】假设开发法中，若开发项目存在环保评估费用，应如何处理？

【选项】A.计入建安成本

B.单独列支并计入总成本

C.从预期售价中全额扣除

D.按开发周期分摊

【参考答案】B

【详细解析】环保评估费用属于不可预见费用，需单独列支并计入总成本，正确答案为B。

【题干9】某地块规划为工业用地，开发周期为2年，预计年均净利润为300万元，基准收益率10%，残值率15%，则土地总价应为多少？

【选项】A.300/(10%-0)/0.85

B.300×(1+10%)^2/(10%)/0.85

C.300/(10%)/0.85

D.300×(1+10%)^2/(10%)/0.85

【参考答案】C

【详细解析】工业用地净利润递增采用永续年金公式，残值率需从售价中扣除，正确答案为C。

【题干10】假设开发法中，若开发项目存在合作开发方，应如