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论小产权房法律规制的困境与突破：基于现实案例的深度剖析

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

在我国城市化进程持续推进的大背景下，小产权房如雨后春笋般大量涌现，已然成为备受社会各界瞩目的焦点问题。小产权房，通常是指在农民集体土地上建设的房屋，其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发，这使得其在产权性质上与普通商品房存在显著差异。

近年来，我国城市商品房价格持续居高不下，让众多城市居民望房兴叹。以上海为例，根据相关房地产数据统计平台显示，2024年上海中心城区的平均房价已突破每平方米8万元，而普通工薪阶层的平均月收入仅在1万元左右。按照这样的收入水平，购买一套100平方米的商品房，需要不吃不喝积攒近70年。在如此巨大的购房压力下，价格仅为城市商品房价格三分之一甚至四分之一的小产权房，对中低收入群体产生了难以抵挡的吸引力。这些购房者在高房价与住房需求的现实矛盾面前，无奈选择购买小产权房，以实现自己的住房梦想。

与此同时，我国现行的土地制度呈现出明显的二元结构特征。国有土地所有权和集体土地所有权在权能、保护力度以及权利主体等方面存在诸多差异。在国有土地上，建设用地使用权的流转相对较为顺畅，市场活跃度较高；而集体土地的流转则受到诸多限制，除了少数特定情况外，一般不能直接进入市场进行开发和交易。这种土地制度的二元性，导致集体土地的价值难以得到充分体现，农民无法从土地的增值中获得应有的收益。在经济利益的驱动下，一些农村集体经济组织或个人为了获取更多的经济利益，开始私自与开发商合作，在集体土地上建设小产权房并对外销售，这在一定程度上满足了部分购房者的住房需求，但也带来了一系列的法律和社会问题。

部分小产权房的建设还存在占用耕地的现象。根据国土资源部的相关调查数据，在某些地区，小产权房建设占用耕地的比例高达20%。耕地是我国粮食安全的重要保障，大量耕地被占用用于小产权房建设，不仅严重威胁到我国的粮食生产安全，也对经济社会的可持续发展构成了巨大挑战。小产权房在建设过程中，由于缺乏有效的监管和规范，还普遍存在质量安全隐患、配套设施不完善等问题，给购房者的生命财产安全和生活质量带来了不利影响。

1.1.2研究意义

小产权房问题涉及到土地制度、房地产市场、民生保障等多个领域，对其进行法律规制研究具有重要的理论与现实意义。

从完善法律体系角度来看，我国现有的土地和房地产相关法律法规在小产权房问题上存在一定的空白和模糊地带。例如，对于小产权房的法律性质、产权归属、交易规则等方面，缺乏明确具体的规定，这导致在实践中，政府部门在处理小产权房问题时面临法律依据不足的困境，司法机关在解决小产权房纠纷时也常常出现不同的裁判结果。深入研究小产权房法律规制，有助于填补法律空白，完善我国的土地和房地产法律体系，使法律能够更好地适应社会经济发展的现实需求，增强法律的权威性和可操作性。

在保障各方权益方面，小产权房的大量存在使得购房者、农民、农村集体经济组织以及国家等各方的权益都受到了不同程度的影响。购房者购买小产权房后，由于产权不受法律保护，面临着房屋被拆除、无法获得拆迁补偿、无法进行抵押融资等风险，其合法权益难以得到有效保障。农民在参与小产权房建设和销售过程中，虽然可能在短期内获得一定的经济利益，但从长远来看，他们可能会失去土地这一重要的生产资料，面临生活保障和就业安置等问题。农村集体经济组织在小产权房开发过程中，也可能因为违反法律法规而承担法律责任，影响其自身的发展。通过对小产权房进行法律规制，可以明确各方的权利和义务，规范小产权房的建设、交易等行为，有效保障各方的合法权益，维护社会公平正义。

从维护社会稳定层面出发，小产权房引发的一系列问题已经成为影响社会稳定的潜在因素。小产权房的违法建设和交易，容易引发土地纠纷、房屋质量纠纷、拆迁补偿纠纷等各类矛盾和冲突。这些纠纷如果得不到及时有效的解决，可能会导致当事人采取极端行为，甚至引发群体性事件，严重影响社会的和谐稳定。加强小产权房的法律规制，能够从根本上减少纠纷的发生，化解社会矛盾，维护社会秩序，为经济社会的稳定发展创造良好的环境。

1.2研究方法与创新点

1.2.1研究方法

本研究综合运用多种研究方法，力求全面、深入地剖析小产权房法律规制问题。案例分析法是其中重要的一种，通过收集和整理大量小产权房相关的实际案例，如北京宋庄画家村小产权房买卖纠纷案件。在该案件中，画家李玉兰购买了宋庄村民马海涛的农村房屋，后因房屋拆迁补偿问题引发争议。法院一审判决房屋买卖合同无效，李玉兰需返还房屋，这一案例深刻反映出小产权房交易在法律认定上的困境。通过对这类典型案例的详细分析，深入探讨小产权房在建设、交易、纠纷解决等过程中所涉及的法律问题，以及现有法律规制在实践中的具体应用和存