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最新土地增值税清算报告

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等相关规定，我们受[委托方名称]的委托，于[清算工作开展时间]至[清算工作结束时间]对[项目名称]的土地增值税进行了清算审核。现将清算审核情况报告如下：

一、项目基本情况

1.项目概况

[项目名称]位于[项目具体地址]，由[开发企业名称]开发建设。该项目于[取得土地时间]取得土地使用权，土地用途为[土地用途]，土地面积为[土地面积]平方米。项目分[分期情况]期开发，总建筑面积为[总建筑面积]平方米，其中可售建筑面积为[可售建筑面积]平方米，不可售建筑面积为[不可售建筑面积]平方米。项目于[开工时间]开工建设，[竣工时间]竣工，[开始销售时间]开始销售，截至[清算截止时间]，已销售面积为[已销售面积]平方米，销售比例为[销售比例]。

2.开发建设情况

项目规划建设了[具体建筑物类型及数量]等建筑物。在开发建设过程中，开发商严格按照相关规划和设计要求进行施工，确保了工程质量。项目配套设施完善，包括[列举配套设施名称]等，满足了业主的日常生活需求。

3.销售情况

该项目的销售方式主要包括[列举销售方式]。销售价格根据不同的房屋类型、楼层、朝向等因素有所差异，平均销售单价为[平均销售单价]元/平方米。截至清算截止时间，实现销售收入共计[销售收入金额]元。其中，普通住宅销售收入为[普通住宅销售收入金额]元，非普通住宅销售收入为[非普通住宅销售收入金额]元，其他类型房地产销售收入为[其他类型房地产销售收入金额]元。

二、清算审核依据

1.《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则；

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则；

3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）；

4.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）；

5.当地税务机关发布的土地增值税清算相关政策文件和规定；

6.与本项目相关的合同、协议、会计凭证、账簿、报表等资料。

三、清算审核范围

本次清算审核范围为[项目名称]的全部可售房地产，包括普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。具体审核内容包括收入确认、扣除项目金额计算、增值额及增值率计算、土地增值税税额计算等。

四、收入审核情况

1.收入确认原则

根据相关规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2.收入审核过程

我们对该项目的销售合同、销售发票、收款凭证等资料进行了详细审核，核实了每一笔销售收入的真实性和准确性。同时，对销售价格明显偏低且无正当理由的情况进行了重点关注和调查。经审核，该项目不存在销售价格明显偏低且无正当理由的情况。

3.收入审核结果

截至清算截止时间，该项目实现销售收入共计[销售收入金额]元，具体明细如下：

普通住宅销售收入：[普通住宅销售收入金额]元，销售面积为[普通住宅销售面积]平方米；

非普通住宅销售收入：[非普通住宅销售收入金额]元，销售面积为[非普通住宅销售面积]平方米；

其他类型房地产销售收入：[其他类型房地产销售收入金额]元，销售面积为[其他类型房地产销售面积]平方米。

五、扣除项目审核情况

1.取得土地使用权所支付的金额

审核依据：取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

审核过程：我们查阅了土地出让合同、土地出让金缴纳凭证、契税完税凭证等资料，核实了该项目取得土地使用权所支付的地价款为[地价款金额]元，缴纳的契税为[契税金额]元，其他相关费用为[其他相关费用金额]元。经审核，上述费用均真实、合法，且与该项目直接相关。

审核结果：该项目取得土地使用权所支付的金额共计[取得土地使用权所支付的金额合计]元，具体分摊情况如下：

普通住宅分摊金额：[普通住宅分摊取得土地使用权金额]元；

非普通住宅分摊金额：[非普通住宅分摊取得土地使用权金额]元；

其他类型房地产分摊金额：[其他类型房地产分摊取得土地使用权金额]元。

2.房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费：该项目发生土地征用及拆迁补偿费共计[土地征用及拆迁补偿费金额]元，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、安置费等。我们审核了相关的拆迁补偿协议、付款凭证等资料，确认费