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2025年8月9日房地产行业|

2025年8月

9日

强于大市地产后增量时代的机遇

强于大市

核心观点

n房地产行业当前量价压力仍然较大，且未来需求总量下降，我们认为，探索地产后增量时代的机遇尤为重要。本篇报告将围绕?增量变精?与?存量优化?两个方向展开探讨。1）增量变精：土地供给?缩量重质?+开发建设?提质增效?。2）存量优化：城市更新?高质量开展?+运营服务?切中需求?。

【增量变精】

n土地供给?缩量重质?：各地减少无效供地，推动核心地段宅地入市，规划调整更合理。这也使得2025H1土地市场?缩量重质?特征明显，上半年全国住宅类用地成交土地建面同比-4%，楼面均价同比+25%，溢价率10.5%，同比+6.5pct。其中，深圳、杭州住宅用地平均溢价率超30%，上海、成都超20%；绿城、滨江、华润获取的高溢价土地较多。此外，政府通过推出低容积率宅地鼓励房企打造?好房子?。上半年全国成交土地地块容积率为2.0，和高峰期比明显下降。

n开发建设?提质增效?：通过?好房子?建设迭代，更好满足品质住房需求，以实现新的供求关系动态平衡。今年3月?好房子?首次被写入《政府工作报告》，《住宅项目规范》5月起实施，?好房子?从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准，标志着我国住房建设正式迈入品质升级时代。?好房子?新规后，重点城市住宅品质提升，销售表现整体优于旧规产品。例如25年6月广州新规产品开盘去化率39%，显著高于旧规产品的9%，高于全市的28%；重庆6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率约2成。为契合这一趋势，绿城、华润、招蛇、越秀、中海、建发等大型房企推出了自己的?好房子?建设体系；中小房企通过?好房子?在核心城市中占据一席之地，例如在南京、杭州，南京奥体建设和杭州义承等地方中小房企，凭借自身产品的优秀产品力，以超90%的得房率产品实现首开100%的去化。

【存量优化】

相关研究报告《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位——房地产行业2025年6月统计局数据点评》（2025/07/17）《70城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市——房地产行业2025年6月70个大中城市房价数据点评》（2025/07/17）《6月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落——房地产行业2025年6

相关研究报告

《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，

但仍处于历史低位——房地产行业2025年6月统计局数据点评》（2025/07/17）

《70城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市——房地产行业2025年6月70个大中城市房价数据点评》（2025/07/17）

《6月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落——房地产行业2025年6月月报》（2025/07/22）

《房地产行业2024年年报2025年一季报综述：

2025年将成为房地产行业?由量转质，优化结构?的关键年》（2025/05/09）

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《?旧改为主、收储为辅?贯穿2025年地产行业主线——房地产行业2025年年度策略》

（2024/12/13）

23、24年城市更新投资规模保持在2万亿/年以上。2）老旧街区改造：例如瑞安集团集?园区、校区、社区?为一体，打造了网红大学路；愚园路改造兼顾历史建筑保护与功能更新，引入新型潮流IP，提升经济效益与商业价值。3）传统商场存量更新：从传统零售到沉浸式体验转型，非标商业创新模式不断拓展。例如长沙乐和城从传统商场转型为策展型购物中心?TXCHANGSHA?。4）文化历史建筑更新改造：以?文物修复+产业导入+市场运作?方式，强化运营服务，引入多元业态。以重庆开埠遗址公园城更项目为例，重庆市地产集团将立德乐洋行旧址群改造为集陈列馆、特色商业、文旅于一体的复合型城市公园。5）文旅地产更新：从?卖房子?到?卖生活?，例如改造后的阿那亚从昔日烂尾楼变为度假胜地。6）老旧火车站改造：保留原有特色，改造为博