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蔡某诉凌某同居关系

析产纠纷案

【案情简介】

蔡某与凌某于2010年9月在大学相识，经过两个月的相处后，于同年11月份正式确立恋爱关系。大学毕业后，经双方慎重考虑，开始着手准备结婚买房等相关事宜。

2015年9月，蔡某、凌某与案外人签订《房屋转让合同》，约定双方共同购买位于杭州市某区某幢某室住房一套，房屋总价为人民币122万元，其中房屋的首付款人民币366000元应于2015年10月20日前支付完毕，剩余购房款人民币854000元以该房屋作抵押物并由蔡某、凌某作为共同借款人向银行申请商业贷款。之后，蔡某、凌某按时支付了购房首付款，并于2015年11月共同作为借款人和抵押人与建行省分行营业部签订《借款合同》，借款期限192个月，自2015年12月1日至2031年12月1日，每月归还6316.29元。2015年11月，蔡某、凌某双方办理了《房屋所有权证》，共有情况为蔡某、凌某共同共有。2016年4月，蔡某个人出资人民币16182元为房屋购置了家电。

后蔡某、凌某双方因感情不和而分手，无法共同生活在一起，双方于2016年7月19日签订一份《协议》，确认上述房屋首付款均由凌某父母出资。2018年5月8日，凌某再次起草《协议》一份，约定上述房屋过户到凌某名下后，若凌某将房屋出售，应当赠与蔡某涨价部分的15%作为补偿。目前该房屋由凌某居住，而蔡某在外租房居住，蔡某曾多次与凌某协商解决上述共有房屋的分割事宜，但均未果，故蔡某无奈于2018年7月2日以同居关系析产纠纷为由起诉至杭州市某区法院，请求依法分割上述房屋，后蔡某当庭变更诉讼请求，请求依法分割上述房屋，并判令凌某向蔡某支付折价款27.45万元。

【代理意见】

作为本案中蔡某的代理律师，我们认为，一审开庭审理过程中，某区法院需要解决的争议焦点在于：一、凌某起草的两份协议的效力问题？协议是否应该作为认定案件事实的依据？二、蔡某与凌某共同名下的争议房屋如何分割？蔡某与凌某之间是否存在财产混同？三、凌某父母出资的房屋首付款，是何法律性质？

针对本案三个争议焦点，由此展开律师诉讼策略：

第一，凌某、蔡某于2016年7月19日签订的《协议》（以下简称《协议一》）确定了上述房屋的首付款为凌某父母出资，购房银行贷款由凌某偿还，双方确认上述房屋归凌某所有。凌某于2018年5月8日重新起草一份《协议》（以下简称《协议二》），提出了由“凌某给付蔡某房屋总价减去购买价的15%作为补偿”。现凌某以蔡某于2018年10月17日才在《协议二》上签字，已超过承诺的合理期限为由主张《协议二》未成立，法院应根据《协议一》将房屋判决归凌某个人所有，且凌某认为即使《协议二》有效，该协议内容实际为单方面、附条件的赠与，凌某享有任意撤销权。为争取蔡某的最大利益，我方在收集到的证据基础上作出了如下思考：（1）《协议二》是凌某在第一份协议的基础上自行重新起草的新协议，并经凌某亲笔签字予以确认，且蔡某与凌某已在2018年5月份期间通过手机短信等方式沟通协商，一致达成《协议二》中的具体事项。虽蔡某收到《协议二》后未及时签署，但早已通过短信的形式对协议内容表示认可（有短信记录为证），故《协议二》合法有效，应当作为认定案件事实的重要依据。（2）《协议二》并不能构成赠与的意思表示，仅仅只是蔡某与凌某双方对于共同财产的分割约定。我国《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，因此赠与需要双方意思表示一致才能成立，且赠与合同的标的物必须是赠与人自己的财产，案涉房屋登记在蔡某与凌某双方名下，系双方共同财产，所卖出的款项也系双方共同所有，并非凌某一人所有，故《协议二》并不是附条件的赠与合同。综上，凌某以《协议一》为由请求法院将案涉房屋判归凌某一人所有缺少法律依据。

第二，关于同居期间蔡某与凌某名下的争议房屋如何分割的问题，所适用的法律依据有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款规定：“当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理”；《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定：“同居生活期间双方共同购置的财产，应按一般共有财产处理”；《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定”。本案中蔡某虽未直接出资购房，但剩余购房款是由蔡某与凌某作为共同借款人申请商业贷款的，且在双方同居期间，蔡某将自己的工资收入以及公积金用于诉争房屋每月还贷、购置家具家电，因此我方通过提供蔡某的《一般公积金个人年度对账单》、《杭州银行账户交易明细查询》、支付宝截屏、微信聊天记录截屏等证据，证明蔡某与凌某之间存在财产混同的事实，以此主张蔡某对房屋