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我国商业银行房地产贷款信用风险剖析与管控策略研究

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产市场发展态势备受瞩目。自住房制度改革以来，房地产市场经历了飞速的发展，已然成为国民经济的重要支柱产业之一。房地产行业的快速发展，不仅改善了居民的居住条件，也带动了相关产业的协同发展，如建筑、建材、家居等行业，对经济增长起到了显著的拉动作用。国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资总额为11.09万亿元，尽管比上年下降9.6%，但仍在国民经济中占据着重要地位。在2024年10月份，一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%，呈现出止跌企稳的积极态势。

在房地产市场蓬勃发展的进程中，商业银行作为主要的资金供给者，在房地产贷款领域的规模也在持续增长。商业银行的房地产贷款业务涵盖了房地产开发贷款、个人住房贷款等多个方面。从房地产开发贷款来看，为房地产企业的项目开发提供了必要的资金支持，推动了房地产项目的顺利进行；个人住房贷款则满足了居民的购房需求，促进了房地产市场的交易活跃度。根据德勤中国金融服务业研究中心报告，截至2023年末，10家商业银行涉房类贷款中，个人住房贷款余额295,829.93亿元，同比下降1.78%；房地产业贷款余额53,726.02亿元，同比增加6.40%；涉房类贷款余额合计349,555.95亿元，同比下降0.84%。

然而，房地产市场的波动以及宏观经济环境的变化，使得商业银行房地产贷款面临着不容忽视的信用风险。房地产市场的周期性波动明显，受经济环境、政策调控等因素影响显著。当经济下行或房地产市场进入调整期时，房价可能下跌，房地产企业的销售回款可能受阻，进而影响其偿还贷款的能力，导致违约风险上升。若房地产企业经营管理不善，出现资金链断裂、项目烂尾等情况，也会使商业银行面临贷款无法收回的风险。个人住房贷款方面，借款人的收入稳定性、信用状况等因素也会对贷款的信用风险产生影响，一旦借款人失业或收入大幅下降，可能无法按时足额偿还贷款。

商业银行房地产贷款信用风险的有效管理，对银行自身的稳健运营以及整个金融市场的稳定都具有至关重要的意义。对于商业银行而言，房地产贷款通常占据其资产的较大比重，信用风险的增加可能导致不良贷款率上升，侵蚀银行的利润，削弱银行的资本实力，甚至威胁到银行的生存。从金融市场稳定的角度来看，商业银行是金融体系的核心组成部分，其房地产贷款信用风险的爆发可能引发系统性金融风险，对整个经济社会造成严重的负面影响。研究我国商业银行房地产贷款信用风险，深入剖析风险的成因、识别与评估方法以及防范对策，对于提高商业银行风险管理水平，维护金融市场稳定，促进房地产市场和国民经济的健康发展，都具有极为重要的现实意义。

1.2研究方法与创新点

1.2.1研究方法

本研究综合运用多种研究方法，以确保对我国商业银行房地产贷款信用风险的研究全面、深入且具有实际应用价值。

文献研究法：广泛搜集国内外关于商业银行房地产贷款信用风险的相关文献，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告、政策文件等。对这些文献进行系统梳理和分析，了解该领域的研究现状、主要观点和研究方法，为本文的研究提供坚实的理论基础和研究思路。通过对文献的研读，明确房地产贷款信用风险的相关理论，如信用风险理论、风险管理理论等，以及国内外学者在风险识别、评估和防范等方面的研究成果，找出已有研究的不足和空白，从而确定本文的研究方向和重点。

案例分析法：选取具有代表性的商业银行房地产贷款信用风险案例进行深入剖析。这些案例涵盖不同规模的商业银行、不同类型的房地产贷款项目以及不同的风险表现形式。通过详细分析案例中的风险产生原因、发展过程和影响结果，总结出具有普遍性和规律性的经验教训，为商业银行房地产贷款信用风险管理提供实际操作的参考。例如，通过分析某商业银行对大型房地产企业的开发贷款案例，探讨在企业经营不善、市场环境变化等因素影响下，贷款信用风险如何暴露以及银行应采取的应对措施；分析个人住房贷款案例，研究借款人信用状况变化、房价波动等因素对贷款风险的影响。

定量与定性结合法：在研究过程中，将定量分析与定性分析相结合。运用定量分析方法，收集和整理商业银行房地产贷款的相关数据，如贷款规模、不良贷款率、违约率等，通过统计分析、计量模型等方法对风险进行量化评估。构建信用风险评估模型，运用历史数据对模型进行训练和验证，以预测房地产贷款的信用风险水平。同时，采用定性分析方法，对房地产市场环境、政策法规、银行内部管理等因素进行分析，探讨这些因素对贷款信用风险的影响机制。结合专家意见、行业经验等，对风险进行定性判断，为定量分析提供补充和解释，使研究结果更加全面、准确。

1.2.2创新点

风险评估模型的