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公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究——以房地产类上市公司为例

摘要

本论文聚焦于公允价值计量模式在房地产类上市公司投资性房地产中的应用。通过对相关理论的梳理，结合典型上市公司案例，深入分析公允价值计量模式在投资性房地产应用中的现状、对企业财务状况和经营成果的影响，探讨其在应用过程中存在的问题，如估值难度大、主观性强、信息披露不充分等，并针对性地提出优化策略，旨在为房地产类上市公司合理运用公允价值计量模式提供参考，推动该模式在投资性房地产领域的健康发展。

关键词

公允价值计量模式；投资性房地产；房地产类上市公司；财务影响

一、引言

随着我国房地产市场的蓬勃发展，投资性房地产在企业资产中的占比逐渐增大。公允价值计量模式作为一种更能反映资产真实价值的计量方式，在投资性房地产领域的应用受到广泛关注。与传统的成本计量模式相比，公允价值计量模式能够及时反映房地产市场价格的波动，为财务报表使用者提供更相关、更有用的会计信息。然而，由于房地产市场的复杂性和特殊性，公允价值计量模式在实际应用中面临诸多挑战。以房地产类上市公司为例开展研究，有助于深入剖析该计量模式的应用情况，发现问题并提出改进建议，对提升企业会计信息质量、规范房地产市场发展具有重要意义。

二、公允价值计量模式与投资性房地产相关理论

（一）公允价值计量模式的概念与特点

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。公允价值计量模式具有以下特点：一是动态性，能够随着市场环境的变化及时调整资产和负债的账面价值；二是相关性，能更准确地反映企业资产的实际价值和市场预期，为投资者等财务报表使用者提供更相关的决策信息；三是主观性，其计量依赖于对市场数据和估值模型的判断，存在一定的主观判断空间。

（二）投资性房地产的定义与范围

根据我国企业会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。明确投资性房地产的范围，是准确运用公允价值计量模式的基础。

（三）公允价值计量模式应用于投资性房地产的理论依据

决策有用观：该观点认为会计信息的主要目标是为投资者、债权人等信息使用者提供对决策有用的信息。公允价值计量模式能够及时反映投资性房地产市场价值的变化，有助于信息使用者更准确地评估企业的财务状况和经营成果，做出合理的投资、信贷等决策。

资产负债观：强调资产和负债的准确计量，公允价值能够更真实地反映投资性房地产的经济实质，符合资产负债观的要求，使企业的资产负债表更能体现企业的实际价值。

三、房地产类上市公司公允价值计量模式在投资性房地产中的应用现状

（一）应用比例分析

通过对沪深两市房地产类上市公司的财务报表进行统计分析发现，尽管公允价值计量模式具有诸多优势，但目前采用该模式计量投资性房地产的上市公司占比仍然较低。以近三年数据为例，采用公允价值计量模式的公司数量占房地产类上市公司总数的比例不足20%，大部分公司仍沿用成本计量模式。这表明公允价值计量模式在房地产类上市公司中的推广应用还面临较大阻力。

（二）应用公司的特征分析

企业规模：通常规模较大、财务状况稳健的上市公司更倾向于采用公允价值计量模式。这类企业具有更强的资源和能力来应对公允价值计量带来的复杂估值和信息披露要求。

地域分布：位于房地产市场较为发达、市场价格信息透明的地区的上市公司，采用公允价值计量模式的比例相对较高。例如，北京、上海、深圳等一线城市的房地产类上市公司，由于当地房地产市场交易活跃，价格信息易于获取，更有利于公允价值的确定。

业务类型：以商业地产租赁、房地产投资为主营业务的上市公司，采用公允价值计量模式的意愿更强。因为这类企业的投资性房地产价值变动对其经营成果和财务状况影响较大，公允价值计量模式能够更准确地反映其资产价值和经营业绩。

（三）公允价值的确定方法

市场法：通过参考相同或类似房地产的市场交易价格来确定投资性房地产的公允价值。在房地产市场交易活跃、可比案例丰富的情况下，市场法能够提供较为可靠的公允价值估计。但在实际应用中，由于房地产的异质性，找到完全相同的可比案例较为困难，需要对可比案例进行适当的调整。

收益法：基于投资性房地产未来预期收益的现值来确定其公允价值。该方法需要准确预测房地产的未来租金收入、空置率、运营成本等因素，并选择合适的折现率。收益法适用于租金稳定、收益可预测的投资性房地产，但对预测数据的准确性要求较高，且折现率的选择具有一定主观性。

成本法：以投资性房地产的重置成本为基础，考虑折旧、减值等因素来确定公允价值。成本法在房地产市场不活跃、缺乏可比交易案例和可靠收益数据时具有一定的适用性，但它没有充分考虑房地产的市场供求关系和未来增值潜力。