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****物业治理

照料书（十六）

财务治理册

深圳市万科物费服篇有限公司

SHENZHENVANKEPROPERTYSERVICECO.,LTD.

目录

一、说明2

二、附件11

1.管帐核算科目11

2.财务管帐制度26

3.财务治理制度31

4.财务报销制度37

5.财务事情质量评估制度44

下期照料预告56

(-)说明

现代企业的财务治理贯串于物业治理企业经营治理的各个方面、各个环节、

各个阶段，在企业的日常治理中占有重要的职位。物业治理企业的财务治理既包

罗全部财务治理的一般性根本原则，同时又有着物业治理的行业特点。充实掌握

财务事情的专业性和物业治理的行业性，是做好物业治理企业财务治理的要害所

在。现对从物业办事计费方法、经营收入、本钱用度特性、管帐核算、财务预算、

制度建立、涉税事务及内外部干系、财务阐发、培训学习等几个方面对物业治理

企业的财务治理进行论述。

一、物业公司办事计费方法

在物业治理行业内，目前存在两种主流的物业办事计费方法，即佣金制和包干制。

1.佣金制

以提取佣金作为计费或获取报酬的方法就称为佣金制。物业治理佣金制是指在代

收代支的物业办事资金和其它收入中除按约定比例提取佣金支付给物业治理企

业外，其余全部用于物业治理区域的治理和维护支出，结余大概不敷均由业主享

有大概包袱的物业办事计费方法。

2.包干制

包干制是一种比力传统的要领。特点为“自主经营，自负盈亏，风险自担，结余

归己二实行包干制的物业治理企业和其它企业在财务治理方面没有本质区别。

二、物业公司经营收入

1.收入的分类

营业收入可分为主营业务收入和其他业务收入。

物业治理企业主营业务收入包罗：物业办事收入、物业经营收入和物业有偿办事

收入。物业有偿办事收入又可分别为大众性办事费收入、民众代庖性办事费收入

和特约办事收入。

三、本钱用度特性

物业治理企业在本钱用度方面体现出一些特点：

1.物业治理企也牢固木钱的比例较高，人工本钱在总本钱的比例也较高，本钱

性厘革，将在很大水平上改变现有的财务核算模式。部分公司将于07年开始执

行新的管帐准则，公司财务部分应增强相关培训，适应这一重要变革。

五、财务预算

物业公司应接纳预算治理的方法对公司各部分的财务事情进行总体控制。一

是在财务目标的治理方面对各部分可以有一个量化的考核指标，为解决部分的绩

效考核提供一个量化尺度。二是使各部分到场到目标的制定历程中，可以变更责

任部分的积极性，使公司整体目标的完成更有保障。

业治理的预算主要方面是新受托治理的小区的业治理费测算，小区的功

效特性都存在不确定性，比其他行业的预算更有难度。业治理用度的测算应掌

握以下原则：

1、步伐和分工较为重要。凭据项目的时间要求，在一定的时间必须创建测

算小组，小组的成员包罗人事、行政后勤、设备维修、宇静治理、清洁治理、绿

化治理、水电费等七种职能。各业务块从设备、东西的配备，质料的消耗，人员

的体例进行全方位的测算，排出测算事情进度表，列明阶段性结果的完成时间，

最终结果的完成时间。

2、测算与决算有明显的区别。测算是说服性的，而不是结论性的。我们测

算的目的是说服业主、说服招标单元、甚至说服我们自己。所以测算应增强可理

解性，才气增强它的说服力。

3、对付一个较大项目的测算，财务应将自己更多放在是组织者、审核者或

被说服东西的角度上，而不但仅是一个盘算者。至少财务人员有一个到场者应处

于这样的位置，这可以增加测算结果的客观性。

4、为了增强用度测算的说服力，应使测算内容尽量具体化、尺度化。如，

绿化用度中有以每平米为单元的苗费、水费、肥料用度：清洁用度中有以每平米

的用料、打腊等用度；办公用度先有一小我私家头用度一样的尺度，再