南宁万达茂公寓产品定位.pptxVIP

01 公寓市场及典型项目分析

02 SWOT分析及结论推导

03目标客户标签

04 产品建议

05公共区域及配套

06 销售预测

C5地块概念方案设计

现金流测算及开发计划;公寓市场及典型项目分析;▲南宁住宅限贷政策延续，2018年南宁住宅市场将保持量价平稳。作为住宅投资的替代品，公寓存在较大机会。

▲2017年南宁市公寓均价9816元/㎡，低于普通住宅售价，市场缺乏品质型公寓。

良庆区成为公寓产品供应量最大区域。;▲近12个月，南宁市公寓以去库存为主，截至2018年3月31日，公寓库存25万㎡

，预计新增（含未开发地块，开发周期预计3年内）98万㎡，去化周期约54个月。;;天誉城（良庆良兴路15号）

项目距万达茂1公里，总建面138万㎡，配套设施包括8.4万㎡商业中心、小学、幼儿园、超市、影城、会所、泳池等。;公寓市场及典型项目分析-天誉城;公寓市场及典型项目分析-天誉城;公寓市场及典型项目分析-天誉城;公寓市场及典型项目分析-天誉城;;绿地中央广场（东葛路161号）

项目总建面103万㎡，打造居住、工作、购物于一体的综合体。涵盖上海天地商街、住宅区、低密度Loft集群、写字楼，打造商住城市中心综合体。;公寓市场及典型项目分析-绿地中央广场;公寓市场及典型项目分析-绿地中央广场;公寓市场及典型项目分析-绿地中央广场;公寓市场及典型项目分析-绿地中央广场;公寓市场及典型项目分析-绿地中央广场;;

天誉城主力面积29㎡，绿地中央广场Loft主力面积52㎡

，公寓主力面积39㎡，去化较好，本项目公寓受地块边界条件制约，主力面积建议为40-50㎡，以控制总价，适应投资客户灵活组合。;SWOT分析及结论推导;;;产业机会;;;根据SWOT分析推导

多业态目标客户标签;毛坯公寓：

由酒店方投资精装酒店托管公寓：

▲30-50岁，购住宅限贷的客户，企事业单位管理层，有一定资金实力，但投资渠道有限

，因此追求有稳定回报的投资产品；

▲40-55岁，资金实力强，且有成功投资公寓产品的经验。

自用型：

▲25-35岁，首次置业群体；

▲早教、午托、兴趣培训班、美容美发、摄影机构等购买自用；

▲公司购买自用。;产品建议;LOFT不低于40%;▲多业态重合设计（下述为楼层分布示例）：1-2层为商铺；

低区LOFT

中区精装公寓（约10%）高区毛坯公寓;▲产品价格推导（整体均价15000元/㎡）：

产品初始价格对比：LOFT16000元/㎡，精装公寓15000元/㎡，毛坯公寓13000元/㎡；

产品楼层价格调整：;公寓产品需控制主力套均面积40-50㎡，从产品舒适度建议，主力户型开间不低于3.6米，转角位置开间可设置为4.2米，最大化利用景观资源，转角预留大户型改造条件，满足居住型客户。;公共区域及配套;▲顶层极致江景视野，附赠大露台，打造奢享豪宅体验。

▲裙房屋面设计泳池、儿童游乐区、运动康养区，作为公寓配套。;销售预测;;C5地块概念方案;1、LOFT与SOHO位置关系：

混设，LOFT在上

混设，LOFT在下

尽量分置

2、电梯数量配置标准

3、标准层概念方案

4、商铺概念方案;规划策略分析（基于LOFT占比45.52%）;江景资源分析（说明：目前阶段主要做定性分析）;;;;;直面邕江南北端户大户型

极致江景提高溢价

东侧城市景观为小户型，降低总价;;提升点2顶层大露台，豪宅奢享;;利用商铺天井，打造庭院景观，增强入户体验，提升品质形象;