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2025年物业管理师考试练习题及答案实务

一、案例分析题（共4题，每题20分，共80分）

（一）某小区2023年交付，2025年3月业主反映：1号楼3单元201室厨房主下水管反水，导致橱柜及地面泡水；3号楼顶层502室屋顶渗漏，雨水渗入室内墙面；地下车库B区3个照明灯具长期损坏未修复；多名业主投诉快递柜区域乱堆乱放快递，存在安全隐患。物业公司现场核查发现：201室反水系主下水管被装修垃圾堵塞；502室屋顶防水施工存在质量缺陷；地下车库灯具损坏因线路老化需整体更换；快递柜区域因第三方快递企业未按协议清理所致。

问题：

1.针对201室厨房反水问题，物业公司应如何处理？需注意哪些法律责任？

2.502室屋顶渗漏问题已过2年质保期（建设单位质保期为5年），物业公司应采取哪些措施？

3.地下车库B区照明灯具维修资金申请及使用流程是什么？

4.快递柜区域乱堆乱放问题，物业公司应如何协调解决？

答案：

1.处理步骤：①立即安排维修人员疏通主下水管，清理堵塞物，同时对201室受损区域进行应急排水、墙面干燥处理；②调取装修期间装修垃圾管理记录，确认堵塞责任方（若为业主装修违规丢弃垃圾，由业主承担维修及赔偿；若为装修公司操作不当，联系装修公司追责）；③向业主书面说明处理过程及责任认定，留存现场照片、沟通记录等证据。法律责任：若物业公司未尽到公共管道日常巡查义务（如未按规定频次检查管道通畅性），可能需承担部分赔偿责任；若已履行巡查义务并记录，责任由实际侵权人承担（《民法典》第1165条）。

2.措施：①核查《住宅质量保证书》，确认屋顶防水工程法定最低质保期为5年（《建设工程质量管理条例》第40条），该问题仍在质保期内；②立即向建设单位发送书面维修通知，要求其在7日内到场处理；③若建设单位拖延，可代为维修并留存费用凭证，后续向建设单位追偿；④维修期间对502室业主做好安抚，提供临时避雨措施（如遮盖屋顶、临时借住物业办公室）；⑤维修完成后组织业主、建设单位三方验收，留存验收记录。

3.流程：①召开业主委员会会议（无业委会的召开业主大会），表决通过维修方案及资金使用事项（需专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上业主同意）；②向区住宅专项维修资金管理部门提交申请材料（包括维修方案、预算、业主表决结果、物业企业资质等）；③管理部门审核通过后，拨付首期资金（不超过预算70%）；④物业公司组织施工，监理单位监督（无监理的由业委会或业主代表监督）；⑤工程竣工后，经业主、物业公司、施工单位三方验收，提交结算报告及发票；⑥管理部门审核后拨付剩余资金（不超过预算30%）；⑦将维修资金使用情况在小区公告栏公示30日，接受业主监督（《住宅专项维修资金管理办法》第2224条）。

4.协调解决：①核查与第三方快递企业签订的《快递柜服务协议》，明确其每日18:00前清理滞留快递的义务；②向快递企业发送书面违约通知，要求24小时内整改；③若未整改，按协议约定收取违约金（如有约定），并暂停其使用快递柜权限；④在快递柜区域设置监控及警示标识，安排秩序员每2小时巡查一次，协助业主自行取走滞留快递；⑤联合社区、业委会召开协调会，明确各方责任，必要时向邮政管理部门投诉（《快递暂行条例》第25条）。

（二）某商业综合体总建筑面积8万㎡，包含商场、写字楼、公寓，物业公司2025年1月接管后，发现：消防控制室值班人员仅1人且未持证上岗；商场扶梯因未定期维保多次停运；写字楼租户A拖欠3个月物业费（2.8万元）；公寓公共区域卫生清洁标准不达标（地面有污渍、垃圾桶满溢）。

问题：

1.消防控制室值班违规行为应如何整改？依据是什么？

2.商场扶梯维保问题，物业公司应采取哪些措施？

3.针对租户A拖欠物业费，物业公司可采取哪些合法追收手段？

4.公寓公共卫生不达标，应从哪些方面完善管理？

答案：

1.整改措施：①立即配备2名持证上岗的消防控制室值班人员（每班不少于2人）；②组织未持证人员参加消防设施操作员职业资格培训，30日内取得初级证书；③建立值班记录制度，每日记录消防设施运行情况、报警处理结果；④向属地消防救援机构报备整改情况。依据：《消防控制室通用技术要求》（GB255062010）第5.2条实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，值班人员应持有消防设施操作员职业资格证书；《消防法》第21条自动消防系统的操作人员必须持证上岗。

2.措施：①核查原维保合同，若未到期且维保单位未履行义务，发送书面催告函要求3日内完成故障排查及定期维保（每15日一次）；②若维保单位无资质或严重违约，启动合同解除程序，重新招标选择具备特种设备维修资质（B级及以上）的维保单位；③在扶梯停运期间设置安全警示标识，安排秩序员引导客流使用步梯；④维修完成后，向市场监督管理部门申请电