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第４６卷第１１期山西建筑Ｖｏｌ．４６Ｎｏ．１１
２０２０年６月Ｊｕｎ．２０２０·１６９·
ＳＨＡＮＸＩＡＲＣＨＩＴＥＣＴＵＲＥ
１００９６８２５（２０２０）１１０１６９０２
文章编号：
公租房资产证券化产品交易结构特征比较研究★
谢金昊陈超
（辽宁工业大学，辽宁锦州１２１００１）
摘要：选择了当前三种具有可行性的公租房证券化融资方式，从资产层面、资金层面、风险与信用增级层面分析了公租房证券化
产品设计的关键问题，探讨不同证券化产品交易结构特征。认为不论是从产品的比较优势、当前的金融市场环境还是从将来的发
展趋势看，公租房证券化融资方式应首先考虑设计类ＲＥＩＴｓ产品。
关键词：公租房，资产证券化，交易结构
中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ
１概述公租房资产证券化融资方案，首先要明确哪种产品更适用
于公租房，本文通过对公租房融资具有可行性的类ＣＭＢＳ、
公租房建设一次性投入大、周期长、投资回报率低使得
类ＲＥＩＴｓ以及租金ＡＢＳ资产证券化产品的交易结构特征
公租房融资问题依旧突出，过度依赖政府投入很难保证住
进行分析以及比较研究，为公租房资产证券化融资方式选
房保障的可持续性，需要进一步通过市场手段拓宽公租房
择提供借鉴，以期能够找到我国公租房资产证券化融资最
建设融资渠道并提升公租房资产管理效率，当前公租房证
合理方案。
券化是国内研究学者与行业管理者最为关注的融资方式。
２不同证券化产品交易结构特征比较
房地产证券化发源于美国，租赁型房地产证券化融资主要
包括ＣＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ两大类，即商业地产抵押贷款证券化对公租房类ＣＭＢＳ、类ＲＥＩＴｓ与租金ＡＢＳ产品的比较
和房地产投资信托基金。由于国内外金融法律与市场环境分析主要从３个层面１２个主要环节来展开，公租房资产支
的差异，我国租赁型房地产证券化产品设计在尝试借鉴发持证券不同于一般的商业地产证券化产品，需要特别谨慎
达国家成果的基础上进行了本土化改良，主要形成中国对待其所具有的部分公共产品的特性。
ＣＭＢＳ（类ＣＭＢＳ）、类ＲＥＩＴｓ、中国香港契约型ＲＥＩＴｓ产品体２．１资产层面
系；当然在实践中还有其他证券化产品，包括租金ＡＢＳ以公租房类ＣＭＢＳ是以公租房及相关配套为抵押形成的
及中国台湾地区的ＲＥＡＴ。其中契约型ＲＥＩＴｓ主要分布在抵押贷款为底层资产，具体做法就是私募基金或信托以公
亚洲地区，而美国本土则多采用公司型ＲＥＩＴｓ；中国ＣＭＢＳ租房及相关配套为抵押贷款给资产持有人，其中资产持有
与发达国家商业贷款抵押贷款证券化产品略有差别，主要人既可以是政府支持机构也可以是私人企业，不过由于公
体现在是否允许贷款集合作为底层资产。若要科学的制定租房本身所具有的公共产品特性，私募基金或者信托应由
櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅
制，同时安排专人配合。试，不断提升员工乃至企业的综合实力。
５．２工程决算编制单位及人员参考文献：
要做好工程决算编制，编制单位必须是专业、敬业的优［１］交公路发［２００４］５０７号，公路建设项
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