成都商业地产项目提案及操作实例.pptxVIP

商业地产工程提案及操作实例分享;讲了四个不同类型、不同地域的商业销售、租赁工程的

或提案或筹划或操盘或招商的故事。

想到哪儿就写到了哪儿，如仔细玩味

一定不会觉得俺啰嗦。;壹。一个县级市新区商业综合体招商工程;;要求商业公司帮他们招商，要么引进超市、百货、电影院这些业态。

这类的工程招商任重道远，区位不谈，图纸还没出来的工程，有多少订单地产？;接案核心目的：

考虑到工程的开发节奏以及类型，本案重点为招商类合同转化为参谋类合同。

突破口：??

超市的招商。

推进方式：??

利用商家的开店选址思考，来引出并确定前期定位工作。;商家选址有几个递进关系：

首先，有没有客源，客源就是购置力，购置力分两个局部:

1、人口数量2、人口的消费能力。

其次，交通是否便利，包含道路以及交通工具。

最后,物业条件是否符合经营要求，包括了建筑本身的柱距，使用功能及配套停车位等。;客源、交通、物业条件，根据工程这些要素，参谋公司先来掂量下这个工程能招来什么样的商家？再看看能招来的这些商家跟开发商对商家的要求是否匹配？如果不匹配怎么办？开发商“退而求其次〞是其中的一个策略选项，如果不肯让步，那就请开发商把工程按照期望能招到的商家的可能的需求做些优化、重塑吧。

客源关系到以工程为核心所能形成的商圈辐射半径能扩展到多大，而商圈辐射半径越宽其所能网络的客源基数也就越大，客源基数够大，也就直接解决了商家选址的第一核心诉求，但欲使得商圈辐射面足够开阔、所能网络到的客源基数足够充分，就须涉及到到上述第二选项——交通的便利程度到底能到几何。而物业条件状况关系到能否满足商家自身经营性需求。;;;

;1、由于三级市场，因此供给量一目了然。主要以老城区的几条商业街、专卖店形成的核心商圈。以商业街，散铺，市场为主，业态种类相对匮乏。

2、关于需求方面，终端消费者没见过的东西太多，迎合需求肯定是谈不上，因此定义为引导需求。

3、关于借鉴案例选取一定要恰当。

这里谈借鉴案例的目的是什么，选取一个对工程有借鉴意义的特色案例进行分析,其主要???的在于通过对在区位条件、市场环境及竞争因素、工程自身条件等方面与本案具有相似性、可比性与可借鉴性的其他工程的研究，来论证本工程定位的准确性与可行性，为本案的详细定位提供参考和借鉴。然后就是案例的选取原那么是：在区位条件、市场环境及市场竞争、工程自身条件、产品类型、以及操作模式等方面与本工程有类似性或可比性；在类似的条件及资源的前提下，在物业类型、规划设计、业态配比等方面寻找对本工程的启发性；案例工程在当地市场有较高的知名度及较好的市场表现，为当地的成功工程。

4、工程分析。;商业地产参谋公司应具备的一大优势，就是有自己非常丰富的工程案例库，失败的、成功的、一二线的、三四线的、MALL型的、社区型的、综合体型的等等，有一大堆在哪儿放着。接手一个新工程，马上就能想到在自己的案例库里有某某工程在某某方面跟这个新工程有很多相类似的方面、有很多可资比较和借鉴的地方，有众多可资借鉴的案例在手，新工程的作案过程就会顺利得多、牢靠的多。说服力也就更强。成全成都分公司，夯实案例库的建设，势在必行。

竞争策略中的“五力〞模型决定你是做挑战者、补缺者、跟随者还是领导者，在三、四线城市，只有做领导者、做第一才有被市场认同的时机、才有超脱竞争的可能，在业态和功能定位上、在设施配备、形象塑造上，就该超越市场上所有工程，但要适度——超越半步是先贤，超越一步就成了先烈。;;;;成全视点：复合地产工程的营销“故事〞

跟住宅地产相比，复合地产工程存在商业、商务等多方面功能，实际运营中，这些功能之间相互支撑，客户可以共享，度假酒店、高尔夫球场等能提升住宅配套档次，能给住宅带来优质客户，住宅能给商业、球场等提供稳定的客源，度假酒店、球场又能给商业街提供高消费力的商务人流。

在复合地产中，“商〞不管体量有多大，都会是工程的灵魂和点睛之笔，因此，在开发次序上，“商〞的局部必须先行开发、先行运营，这样所谓“复合〞的概念才能表达，否那么画龙而不点睛，徒有躯壳而无灵魂，工程很难开发成功。

复合地产因为其内部复杂的功能结构，操盘者必须将复合地产工程看作一部完整运行的机器，梳理出复合地产工程的“内部功能价值支撑体系〞，然后系统思考如何驱动这部机器，这台机器的内部零件如何作用，如何支撑。反之，如果割裂开来看各个零件，头疼治头脚疼医脚，就违背复合地产工程的开发规律了。

关于“系统思考〞：真实的世界是由许多循环不息的环状的因果互动关系组成的，在每一个系统中，每一影响是因也是果，但是根深蒂固的机械思考模式往往只看到线段式的因果关系，系统思考要求不仅仅看到事物外表，而是强调看到负责事物背后引发变化的结构，看出各组成分子之间的整体互动关系，看见相互关联而非单一的事件。系统思