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龙凤山庄·2期—藏龙
营销推广方案昆明励思勤营销推广机构2021年12月
提报目录市场分析工程研读营销策略销售策略工程回忆
市场分析
市场态势竞品分析
市场态势2021年师宗县市场上在售工程将近8个，其中多数为尾盘销售，产品形态为多层、高层相结合，从目前市场上在〔预〕售工程来看，师宗县整体住宅市场偏向供不应求，单套房源销售面积集中在140—170平米的中大户型身上，普通商品房销售价格段在1600—2500元/平米，联排别墅价格在2600—3000元/平米。市场中除了单位集资房外，别墅工程极为稀少，目前市场中仅有一个工程建设有别墅产品，就是本案。
目前，师宗县在〔预〕售工程主要集中在师宗县新城片区，老城中心仅有两个工程，为润森·新天地、盛世佳园，除去本案外，其他工程都集中在新城规划区。目前师宗市场上在售工程多为尾盘销售，并表现出住宅销售难度不大现象，其中普通商品房住宅价格集中在1600—2500元/平米，很少工程价格能够突破2500元/平米。
竞品分析明辉商都开发商：师宗县绿海房地产工程地址：师宗县通源大道上段占地面积：58亩总建筑面积：14万方开盘时间：2021年房源：454套住宅面积：120—270平米商铺面积：60—300平米销售价格：2200—2500元/平米商铺价格：10000—20000元/平米销售情况：住宅售罄，商铺剩余1/3，招商中，开发商自持70%。工程优势：地理位置较好，新城规划中心板块，周围配套成熟，工程外立面新宇，是市场上少有的品质工程，商业招商情况良好。工程劣势：住宅户型面积设计较差。商铺销售进度较慢，目前仍在销售商铺。地下车位400多个，已销售300个，价格6万元/个。
商铺户型：
润森·新天地开发商：师宗润和地产工程地址：师宗县丹凤西路开盘时间：2021年9月住宅面积：90—170平米商铺面积：150平米主力铺型销售价格：2300—2400元/平米商铺价格：6000—15000元/平米销售情况：住宅售罄，商业销售
工程优越的地理位置成为工程热销的重要因素之一。
倾城雅苑开发商：师宗县品房房地产开发工程地址：师宗县师弥路与路新社区路交叉处占地面积：100亩总建筑面积：20万方住宅面积：111—175平米销售价格：剩余64套，1618元/平米起车位价格：45000元/个车库价格：3500元/平米工程剩余房源起价为1618元/平米，是目前市场上商品房起价最低的工程，工程分为两期，一期已入驻，二期剩余64套左右，存在单位团购。工程劣势：周边环境较差，大车停留，噪音、空气污染较重。
工程户型：
盛世佳园开发商：师宗县金联地产工程地址：师宗县丹凤西路8号住宅面积：124—192.58平米销售价格：2000—2350元/平米销售情况：住宅售完，商铺认筹中。工程优势：地理位置较好，位于师宗县老城中心，周围配套成熟。工程劣势：工程紧靠师宗县老客运站，噪音污染严重。工程为纯高层建筑，体量较小，自身配套缺乏，因位置较好，住宅已根本售完，目前为商铺认筹中。
工程户型：
锦苑工程优势：地理位置较好，新城中心板块区域，未来开展前景广阔。工程劣势：产品较为单一，户型面积过于集中。工程为纯高层建筑，规划设计、外立面形象较好，是师宗县未来一个高层主力工程。
小结
工程研读
区域研读工程分析客群定位相关建议
区域研读板块规划城中心方向本案工程所处区域为师宗县城市郊区，距离县城中心较远，不属于师宗县城未来开展方向。因工程东北面均有山势环绕，无城市扩展余地。
地段分析工程硬伤较多，其中最主要的硬伤为交通，其一是高速公路从工程旁穿过；其二，工程进城方向道路较为狭窄。原本倍具灵气之地，三面环山，但受高速公路隔断，人居环境受到影响。工程距新城、老城中心均较远，加上交通不够便捷，只能满足有车一族消费。工程入口端口较为狭窄和杂乱，高速公路带来的噪音、空气质量等影响大大降低了产品品质。
不可改变的硬伤，如何防止？我们最终的目的是销售，只能淡化硬伤，去寻找新的去路！
400亩大盘，师宗县有几个？唯一性，不用自夸，亲临其景，可观摩。以其流连忘返，不如身置其中。工程硬伤对抗因素挖掘：
户型配比产品房源单元房1期2套1期联排别墅46套2期联排别墅62套1期独栋别墅13套二期独栋别墅18套合计141套本次房源单元房2套，别墅139套，共计141套，相对师宗县市场而言，139套别墅销售并不容易，如果不从内部和外部的改变，重新组合营销策略，将大大延长销售周期，并可能停滞不前。
SWOT分析优势高速路、交通带来硬伤距离县城中心较远不属于城市开展方向周边环境较差劣势市场缺乏别墅产品师宗县房源放量较小时机威胁
工程总结宏观经济背景市场竞争环境价格走势产品特征市场新体房源放量较小，在售房源多
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