中建地产北京怀柔府前街5号项目营销报告.pptxVIP

中建地产怀柔府前街5号

工程营销报告

北京郊区怀柔豪宅产品营销创新？

;一、市场分析报告

二、工程产品优化建议及工程定位

三、营销策略建议;一、市场分析报告

〔一〕宏观市场环境研究

〔二〕区域市场环境研究

〔三〕消费者客群研究;〔一〕宏观市场环境研究;;;;;;新开工面积降幅持续缩小。截至8月底，北京市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下降1.6%，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积为1034.9万平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。;新建住宅销量超过去年全年。1-8月，北京市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。北京市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2007年同期增长17.3%。其中，住宅期房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。;北京市商品房成交走势;〔二〕区域市场环境研究;1、怀柔地区概况;怀柔简介;地区生产总值;人均可支配收入;;2、怀柔地区市政规划;怀柔新城规划;京承高速拉近区域与城市的联系;3、怀柔房产市场概述;怀柔房地产现状仍以别墅产品为主，主要面向北京客户，产品类型丰富，从联排到独栋各类产品都有较大的存量。价格从200万—5000万/套不等，满足各类客户的需求。

而针对怀柔自身客户的普通住宅较为紧缺，大局部工程都已售罄。目前，城市中心地段主要以二手房供给为主，二手房的成交价位在8500-12000元/㎡左右。普通住宅产品以平均每年1000-2000元/㎡的速度持续上涨。由于刚性需求与改善型需求旺盛，普通住宅类产品仍具有较大的市场空间和升值潜力。;怀柔09年土地成交情况;〔三〕微观市场环境研究;1、住宅市场状况;怀柔竞争环境情况;已售二手房市场分析;地址：怀柔区南大街39号

占地面积：13514㎡

建筑面积：24210㎡

容积率：1绿化率：35%

户数：200余户车位数：70

目前二手均价：9600元/㎡(二手房面积200平米，无小户型)

开盘时间：2006年8月1日

卖点：亲水，紧邻怀柔水库与龙

山,自然环境优美怡然。

;地址：怀柔区县城西南角

占地面积：71954㎡

建筑面积：92492㎡

容积率：1.29绿化率：49%

户数：708户车位数：1：1

目前二手均价：10000-12000元/㎡

开盘时间：2001年9月1日

卖点：龙山、凤山层峦叠嶂，

18000亮丽湖景，与社区

内28310平米人工绿地相

照应，俨然置身天然绿色

“氧吧〞之中。;即将供给工程;2、商业市场状况;商业市场状况;凤翔商厦;京北大世界;百货大楼;

名称;〔四〕消费者客群研究;调查方法和样本选取;方案购房的用途;购房时考虑的主要因素分析;可能选择的付款方式;从样本客户数量来看，5000-7000元处量最多，但能够承受7000元以上单价的客户占样本总量的44%。〔由于楼市今年回暖迹象明显，消费者远期预期普遍看好房价〕;样本客户数量与能够承受的最高总单价数值整体呈反比关系，但在80-90万元处出现波动，即客户总价承受能力此价格附近呈现两极分化；能够承受80万以上总价的客户比例为41.3%。;70平方米一下和110—150的分别占据22%，另外有39%的重点客户希望购置区间在80-110。;区域客群需求特点小结;二、工程产品优化建议及工程定位

〔一〕工程产品物业优化建议

〔二〕工程整体定位建议

〔三〕目标人群定位分析;〔一〕工程产品物业优化建议;工程所在四至：

位于怀柔区中心地带，东临近迎宾中路，南延伸府前街，西接府东一条和三小，北紧临后横街；

目前局部区域仍在拆迁中；

临府前街侧展示面较小，后横街侧展示性最好。;工程主要经济指标;A2——A8为商品住宅楼，面积共计9万多㎡

B1、B2、A1为回迁楼

A为独立商业，B1、A1、A2的1-2层为底商，商业面积共计8000㎡

;产品户型1;产品户型2;产品户型3;产品户型4;工程户型设计解读;优化调整建议1——首层产品创新处理;优化调整建议2——产品细节创新处理;优化调整建议2——赠送入户花园;局部错层设计

建议局部户型内起居厅、主卧作下沉〔局部错层〕设计——20公分落差，可弱化工程整体层高较低的劣势；

下沉设计后的起居室视觉空间更为开阔，豪宅品相更为突显，同时室内空间层次更加丰富；同时有效地解决了餐厅与