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1红海拼细蓝海求异——东客站工程定位报告
2【前言】作为一个纯商业工程，本阶段工程的重点及难点在于物业组合及配比确实定。本报告意在准确梳理工程的目标，确立清晰合理的定位逻辑，综合分析市场状况，研判物业选择及体量配比。
3——【工程目标】——【物业组合】【物业体量】【价值增值】
4【工程目标】资金压力：本工程拿地本钱较低，资金压力较小速度与利润的博弈企业战略理解：稳健开发路线，土地储藏量小，非规模化快速走量战略，单个工程利润要求较高在适当控制风险的前提下追求利润最大化
5【工程目标】——【物业组合】——【物业体量】风险可控下的利润最大化区域可存活物业研判【价值增值】
6【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难度较大。弃选项目名称在售体量去化周期均价（元/㎡）月均走量去化率销售模式花生唐3.6万方11个月14209210163%返租销售香江CBD37.6万方37个月7830636866%返租销售新南中心9.2万方4个月45677131532%返租销售润驰国际广场2.4万方10个月1746455544%返租销售润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表备注：花生唐2021年5月新推一批，香江CBD2021年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/㎡，导致6月成交量巨大。集中商业局部工程月均销量走势图〔㎡/月〕
7独栋：区域内独栋商业一楼均价约4.5-6万/㎡，为底商的1.2倍，属高价值物业。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】优选项目名称独栋楼层独栋均价（元/㎡）底商楼层底商均价（元/㎡）独栋、底商价格比招商雍华府1F4.51F3.71.2:12F2.8摩玛新城1F61F51.2:12F43F34F22F22:15F2协信中心-1F21F4~52:11F92F4~52F31.5:13F3.5荣盛香榭兰庭未售15——2332.541.8备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。
8底商：以1-3层为主，一楼均价在4~6万元/㎡，3层以上商铺去化难度较大。价格、销售情况【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】项目名称价格（万元）去化率摩玛新城1F:5.037%2F:2.00%3F:1.50%4F:1.20%5F:1.00%荣盛·香榭兰庭1F:6.00%2F:4.00%3F:2.80%4F:1.90%阳光米娅1001F:4.564%隆鑫九熙1F:3.9100%蓝光锦绣城1F:5.890%2F:2.5100%3F:1.8100%COCO金沙1F:5~645%2F:2~331%备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。优选〔三层以下〕观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆
9整体写字楼市场供需〔〕：今年主城区写字楼供给较往年有所下降，销售保持平稳，1-10月，主城区写字楼新增供给66.8万㎡，销售131.8万㎡，供小于求。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】
10整体写字楼市场存量〔〕：今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6万方，以市场平均消化速度11.5万㎡/月计算，存量消化需12个月。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】
11【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】整体写字楼市场销售价格〔〕：主城区写字楼销售价格保持平稳，在10000-12000元/㎡。
12成都市五方位写字楼市场供销比〔〕：城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供给量，供小于求，写字楼存在一定的市场空白点。方位城中城东城南城西城北新增供应（㎡）279186847101718790171515308265销售（㎡）3810951032311607644180091267717供销比0.730.821.070.951.15【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】
13【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东写字楼市场存量〔截止2021.10〕：城东写字楼市场目前存量约6.04万㎡，约占主城区写字楼总存量143.6万㎡的4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小。
14【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】城东写字楼市场销售价格〔〕：主城区写字楼销售价格变化幅度不大，根本维持在9000-11000元/㎡。
15城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。写字楼档次总供应量（万㎡）销售面积（万㎡）存量（万㎡）销售均价（元/㎡）月均走量超甲级——————————甲级——————————类甲级万科钻石广场4.53.90.6123001885万科汇智中心5.61.54.18600126
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