挂户口协议式的房屋买卖合同法律问题分析.docxVIP

挂户口协议式的房屋买卖合同

法律问题分析

学区房问题一直是众多家长所关注的。购买学区房，需花费一笔不小的费用，且不少家长会有学区变化而导致房屋贬值的担忧。在这样的背景下，挂户口式的房屋买卖交易在包括笔者所在地的一部分城市兴起，得到众多家长青睐。那么，什么叫挂户口式的房屋买卖？这种不以房屋买卖为目的而签订的协议，法律效力如何？又会面临哪些法律风险？

这类交易一般由房产中介参与，与“买卖”双方签订一份三方协议，主要对“买方”和“卖方”双方的权利义务进行约定。“买方”为获得学区房的学位，需购买学区房并办理房屋产权转移手续，“买方”无需支付购房款，但是需以名下房产办理抵押手续。为办理不动产抵押手续，双方又会签订一份借款协议，以此虚假的借款协议为基础，办理抵押登记手续。在这些程序中，所涉及的法律关系有：??

1、房屋买卖法律关系：买卖双方均没有买卖房屋的真实意思表示，不是真实的房屋买卖法律关系，根据《民法典》第146条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。所以，该行为不能构成真实的房屋买卖交易，以此为基础办理的房屋产权转移登记可能会被撤销。

2、民间借贷法律关系：为保证房产交易安全，“卖方”要求“买方”将其名下房产办理抵押，为办理抵押登记手续而签订的借款协议，也不是双方的真实意思表示，该借款协议也是无效的。

3、抵押合同和抵押权：根据《民法典》第三百八十八条规定，主债权债务合同无效的，担保合同无效。因此，借款协议无效的，抵押合同无效，作为担保物权一种的抵押权，也不能成立。

4、房屋买卖双方挂户费约定：挂户违反了教育部门对于学区房的管理性规定，通过空挂户口方式是否能够确定取得学籍，存在不确定性，如果“买方”取得学籍的目的落空，其要求返还挂户费，可能存在因为不法原因给付导致法院不予保护的风险。

可以看出，“卖方”基于房屋抵押登记，控制房屋被“买方”擅自处置的风险，在此风险控制下，取得挂户费利益，但该利益的取得基于不法原因，违背公序良俗，有可能被认定无效而面临返还不当得利的后果，且房屋登记在他人名下，如果出现“买方”将房屋设定二押等情况，是可能引发其他纠纷的。而“买方”支付挂户费取得学籍，违反了教育部门的管理性规定，学生是否能确定取得学籍存在不确定性，如果其目的落空，其所支付的挂户费能否得到返还面临法律风险，另外，更重要的是，违反了教育部门的管理性规定，是否会给学生的履历和诚信记录产生一定的不利影响，亦是有潜在风险的。

综上，建议意向挂户口式房屋买卖的交易双方都要考虑相关法律及道德风险，尽可能不要做不合法交易，合法、诚信方能驶得万年船。