房地产经纪行业系列二佣金率 - 主要海外经济体情况-20250819兴证地产.pdfVIP

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兴证地产房地产经纪行业系列二：佣金率主要海外经济体情况

会议时间：2025年8月19日（周二）08:00

参会人：兴业证券地产分析师

全文摘要

1、国内外中介佣金率对比分析

·佣金率绝对值对比：研究31个海外经济体中介佣金率，其范围在

1.5%7.5%，平均约3.5%。高佣金率国家如墨西哥约7.5%、日本约

6%、美国5.5%，阿根廷等约4%；低佣金率国家有挪威等1.5%1.8%，

新加坡等低于2%。中国二手房佣金率约2%，处于较低水平。

·佣金支付方式差异：海外与中国佣金支付方式有别。31个海外经

济体中，70%由卖家支付，如美英澳；30%由买卖双方共付，如日本等，

双方通常各付50%。中国当前主要由买家支付，与历史上卖方市场有

关。随着市场转变，支付方式或调整。2023年5月相关意见提出引

导双方共付，上海等核心城市已显现此趋势。

·海外佣金率长期趋势：长期看，海外佣金率稳定或略降

年，31个海外经济体中58%佣金率下降，39%持平，少数上升。平均

佣金率从4.2%降至3.5%，降70个基点。中国中介佣金率中长期或持

平或微降。

2、二手房佣金率影响因素解析

·市场效率与信息可得性：市场效率与佣金率呈负相关。市场效率高

时，信息易获取、搜寻成本低，佣金率低；反之，市场低效时信息获

取成本高、不对称严重，佣金率高。海外31个经济体的佣金率从2002

年平均4.2%降至2015年的3.5%，或因互联网及线上平台降低信息搜

寻成本。通过人均GDP量化市场效率的散点图，各经济体佣金率与市

场效率坐标点多在二、四象限，验证负相关关系。信息搜寻成本高的

发展中国家（如墨西哥7.5%、巴西5%）佣金率高；市场开放、成本

低的发达国家（如英国、挪威等）佣金率低于2%。美国是特例，虽

房源信息搜索系统发达，但佣金率在5%-6%（2002年6%降至2015年

约5.5%），因20世纪四五十年代NAR建议6%成行业共识，且买卖双

方经纪人角色可转换促使维持高佣金。

·市场环境与房价影响：市场环境（房价、出售难易、竞争程度）显

著影响佣金率。通常高总价房源对应低佣金率，低总价对应高佣金率。

美国东部房价高于中西部，但东部佣金率（如纽约州低于5.5%）低

于中西部（部分州高于5.5%）；Redfin数据显示，2025年一季度50

万美元以下房源买方代理佣金平均2.49%，100万美元以上降至2.17%，

因高总价房源低费率也能保证经纪人报酬。日本分段收费：200万日

元以下房源中介费率5.5%，200万400万降至4.5%，400万日元以

上为3.33%。市场竞争也影响佣金率，英国典型市场1%-2%，竞争激

烈区域降至0.5%-0.75%。

·政策监管影响：政策影响体现为规定上限或要求降费。中国佣金率

政策多次调整：1995年规定二手房中介佣金率最高不超3%；2014年

定价权下放省级，恢复市场化定价；2023年要求合理降低住房买卖

及租赁经纪服务费用。政策出台后，部分核心城市调整佣金率，如

2023年9月北京链家从2.7%降至2%，买卖双方各付1%。

3、未来佣金率趋势预测

·二手房佣金率趋势：我国未来二手房中介佣金率预计稳定在2%左

右，有下行压力但空间有限。下行压力源于两方面：一是市场效率提

升，房源和信息可得性增加，如2021年深圳推出二手房交易系统，

支持业主自售，或影响中介渗透率和佣金率；二是政策引导，监管要

求合理降低住房买卖及租赁佣金费用，限制了大幅提价可能，如贝壳

2004年存量房佣金率较2003年降0.19个百分点至2.51%，受北京统

一下调佣金率政策影响。同时，市场存在支撑因素：房地产市场供求

关系变化后，购房者对低频高额的非标交易服务需求强，买卖双方均

需经纪人提供定制化服务（卖方需定向营销，买方需挑选高性价比房

源），头部中介凭借差异化服务可实现溢价，如贝壳二手房佣金率较

行业高约70个百分点。此外，我国二手房佣金率（2%左右）低于海

外（美国5%-6%、法国和意大利4%），下行空间有限，低佣金模式难

长期维持。

·新房佣金率趋势：我国未来新房中介佣金率预计趋势上行，主要因

市场下行期房企对中介依赖度增强。新房佣金率由开发企业与经纪业

务定价，受政策监管影响小。市场下行时，房客分离度增加，房企为

加速去化和降本，更倾向借助掌握客源的中介平台推广，推动中介新

房渗透率和佣金率双提升。数据显示，2024年开发商开渠率约70%，