解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究.pdfVIP

房地产|证券研究报告—行业深度2025年9月10日

强于大市解密上海楼市

上海楼市周期性与结构性研究

核心观点

【上海楼市周期演变】

上海20年楼龄以上的小区与住房占比很高。截至25年5月末上海存量小区共有2.75万个，82%的楼龄超20年；存量房屋962万套，64%的楼

龄超20年，其中浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出。

过去近30年，上海商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）99年-06年，随着经济稳中向好，上海楼市稳步发展，00年商品住宅成交均价

仅3157元/平，06年已达7039元/平。2）07-21年，楼市发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。07年以来，上海楼市

政策由降息降准的大宽松环境到10年开始楼市限购、限贷，17年全面进入“五限”时代，后来的近十年中坚持调控，在楼市下行期允许阶段性

宽松补救。21年房价突破4万元/平。3）22年以来，楼市发展速度放缓，且出现了结构性分化。自23年9月“认房不认贷”开始，政策逐步宽

松，但23、24年新房成交面积持续下滑，新房成交面积不足07年最高峰时期的一半；二手房成交面积虽在“以价换量”影响下连续两年双位

数增长，但绝对量也显著低于20-21年。

2007年至今，上海楼市经过了多轮周期，当前处于震荡期。在宽松政策带动下，行业在2009年3-12月、2012年9月-2014年3月经历了两轮上

行周期。2015年“去库存”成为主旋律，信贷政策宽松，楼市量价增速回正，市场行情一直延续到2016年，这一阶段房价环比增速是所有上行

周期中最高的一段时期。由于房价快速上涨，2016年3月最严楼市新政“沪九条”出台，加码限购，首付比例提升，10月“沪六条”、11月

“认房又认贷”、首付比例上调等政策出台，房价上涨周期也在2016年12月结束，并处于阶段性稳定期。2021年开始，虽然经历了新房摇号

政策、“三价取低”政策等收紧政策，但整体成交量价稳中有增。2022年上半年楼市开始震荡。2023年开始，虽然降息、“认房不认贷”、首

付比例和房贷利率下限下调、普宅认定标准调整、局部限购优化等利好政策不断出现，