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建设工程施工合同起草要点

作为在工程领域摸爬滚打了十余年的法务经理，我常跟新人说：“一份好的施工合同，不是简单的条文堆砌，而是给项目上的’双重保险’——既保发包方的钱花得值，也保承包方能安心干活。”这些年参与过近百份施工合同的起草与修订，见过因为条款模糊闹上法庭的，也处理过因责任划分不清导致停工的，今天就把这些”血泪经验”整理出来，聊聊起草合同时必须抓牢的几个关键点。

一、先把”人”看清楚：合同主体的审查与表述

记得有年冬天接了个产业园项目，初稿里承包方写的是”某某建设工程公司”，我多问了一句，才发现对方实际是挂靠在有资质公司下的个人施工队。后来一查，那家被挂靠的公司资质早就过期了——这合同要是签了，项目还没动工就可能被认定无效。所以，起草合同的第一步，不是急着写工程内容，而是先把甲乙双方的”身份”核实清楚。

1.1发包方的主体资格核查

发包方可能是房地产公司、政府平台公司，也可能是企事业单位。我通常会重点查三样：一是营业执照的经营范围是否包含”房地产开发”或”工程建设管理”等相关内容；二是项目的审批手续是否齐全，比如立项批文、规划许可证、用地许可证，这些直接关系到合同的合法性；三是如果是政府项目，还要确认资金来源是否落实，避免后期出现”政府工程政府拖”的情况。曾经有个学校的教学楼项目，合同里没写资金来源，结果施工到一半财政拨款没到位，我们追着催了大半年才要回进度款。

1.2承包方的资质与履约能力

承包方必须具备与工程规模对应的施工资质，比如一级资质才能接30层以上的建筑。这里要注意，资质证书上的单位名称必须和合同主体完全一致，挂靠、借用资质的情况绝对要排除——法律明确规定这种合同无效，到时候出了质量问题，发包方可能连追责对象都找不到。另外，还要查承包方的过往业绩（比如类似规模工程的完工情况）、财务状况（是否有欠薪或被执行记录），我习惯让对方提供近三年的审计报告，或者在”全国建筑市场监管公共服务平台”上查信用记录。去年有个项目，承包方资质没问题，但平台上显示他们有3起未结的工人讨薪纠纷，我们果断要求更换合作方，后来听说那家公司真的因为资金链断裂中途退场了。

1.3合同主体的精准表述

起草时，甲方乙方的名称必须和营业执照、资质证书上的全称完全一致，不能写简称。比如”某某市第一建筑工程有限公司”不能写成”市一建”，否则后续盖章、开票、诉讼时都可能出问题。法定代表人姓名、联系方式也要写清楚，我遇到过合同里只留了项目负责人电话，结果负责人离职后，联系不上公司的情况。现在我都会要求加上公司固话和法定代表人手机，双重保险。

二、工程范围：别让”大概齐”毁了项目

有次跟施工队对量，他们指着合同说：“图纸上的地下车库防水工程没写进合同，我们不干。”可翻图纸才发现，招标时的设计说明里明明提了。后来一查合同，工程范围写的是”按施工图纸内容施工”，但没明确”施工图纸”的具体版本和套数——那批图纸有三个版本，施工队用的是旧版，刚好漏了防水部分。从那以后，我起草工程范围条款时，坚决不用”大概”“详见图纸”这种模糊表述。

2.1明确工程内容边界

工程范围要像切蛋糕一样，一刀一刀划清楚。比如房建项目，要写清楚是”施工总承包（含地基基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及供暖、通风与空调、建筑电气、智能建筑、建筑节能、电梯工程）“，还是只做”主体结构施工”。如果有分包项，必须注明”消防工程由发包方指定分包，承包方负责配合管理”，避免后期互相推诿。我现在的模板里，工程范围部分会分三部分写：一是具体分项工程（附清单），二是包含的服务（比如施工、材料采购、验收资料编制），三是不包含的内容（比如电梯设备采购由发包方负责）。

2.2锁定设计文件版本

必须在合同里写明”本工程施工依据的设计图纸为XX设计院于XX日出具的《XX项目施工图纸》（版本号V1.2），共XX套”，并附图纸目录作为合同附件。如果施工中需要变更设计，要约定”变更需经双方书面确认，且单项变更超过合同总价5%的，需签订补充协议”。之前有个项目，发包方口头要求增加300㎡的裙楼，施工队做完后对方不认账，就是因为合同里没写设计变更的流程，最后只能通过司法途径解决，拖了半年才拿到钱。

2.3现场条件的确认

很多纠纷源于”现场条件没说清”。比如土方工程，合同里要写清楚”施工现场已完成三通一平（通水、通电、通路、场地平整），地下无未明示的管线、文物或其他障碍物；若施工中发现未明示的障碍物，发包方需在X日内协调处理，工期相应顺延”。我经历过最离谱的一次，施工队挖到了上世纪的人防工事，发包方说”我们也不知道”，结果耽误了45天工期，还额外花了80万清理费，最后因为合同里没写现场条件责任，双方各担一半损失。

三、工期条款：不是”X个月完工”这么简单

曾经有个项目，合同里只写”总工期180日历天，