恭和苑的奢华养老.docx

恭和苑：奢华养老

在你白发苍苍之际，你会考虑卖掉房产，五年支付近百万以迈入顶级养老院

很难将这里同传统的“养老院〞联系在一起：位于寸土寸金的京城CBD南区，甫一走进便是宽阔的酒店式大堂，影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、艺廊等一应俱全，这些公用面积约占到总面积的40%-50%。房型有单人间、双人间、卧床老人间等，均是为老人量身打造。

房内处处能看到专为老人设计的细节：柜门特殊的高度为照顾老人不便弯腰或乘坐轮椅;每个房间门口都装有夜灯，方便晚归的老人寻找钥匙;走廊的扶手也经过专业设计，既方便老人随时搀扶，又不至于明显到让敏感的老人觉得像是在医院里。

这是方案于明年3月正式运营的恭和苑北京双井老年安康生活中心。79岁的金阿姨刚刚在此试住了一周，“我们感觉这里比家里还好〞。

养老警报

相关数据披露，2021年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速开展态势。到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家;到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。

人口老龄化加速开展，但国内的养老产业和效劳却严重滞后。“我去过政府办的养老院登记过。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过。但是住不进去，我登记了好几年也住不进去。〞金阿姨说。

据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学及营销专家肖明超透露，截至2021年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060个，床位266.2万张。从国际经历来看，兴旺国家的养老效劳机构每千人拥有的床位数在50-70张。而在中国，65岁以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计，全国养老机构的床位缺口数量在300万张以上。

银发商机

2007年，有意转型从事养老产业的乐成公司请专业的调查公司针对北京、上海、杭州和海口等四个比拟兴旺的城市，就老年人的效劳需求、生活习惯、地区消费能力进展细致的调研，得出的结果不是那么乐观。

调研结果显示，受调人群主要关注的是价格，他们当时能承受的价格是每月3000多元。另外，有90%的老人还是喜欢在家里养老。

乐成养老营销总经理顶峰认为，虽然居家养老一直会是社会的主流，但机构养老必然会是一种有效的补充。专业机构养老的出现及开展将会带动居家养老水平的提升，“如果养老不成为一个专门的行业，当整个供给链体系、价值链体系都不存在的时候，居家养老就会停滞不前〞。

然而，如果以调研所得出的人们可承受的仅为每月3000多元，那么养老产业的市场化运营就会比拟困难。乐成养老投资总经理高峻松认为，按照这样的消费水平，公司不可能提供高品质的效劳，经营将不可持续。

“作为探索者，我们应该做出一个引导消费者的产品模式。比方说，我们现在做调研的时候，先请目标客户参观一下我们这里，然后再让大家给出价格，这样就会高出很多了，能够到达10000多元。这证明我们的战略和选择是对的。〞

结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老效劳设施体系：

第一级是社区日间照料中心，建在老社区或者传统社区里面，以效劳半自理老人为主，提供上门日间照料、短期24小时照料等效劳，即所谓的社区养老。

第二级是城区老年安康生活中心，即恭和苑业态，平均每个工程有300张左右的护养床位，能提供长期照料和特殊护理，可以覆盖自理、半自理甚至完全不能自理的老人。

第三级那么是城郊持续照料社区，这种业态那么既包括第二级中的老年安康生活中心，也包括局部老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。

在这三级业务体系中，乐成养老目前的重心还是在第二级，即恭和苑业态。恭和苑选择在城市的核心地段而非青山绿水的郊区，主要是基于三个方面的考虑：其一，老人越上年纪就越喜欢热闹，越怕被社会抛弃，在郊区其实会加重老人的社会隔离感;其二，优质的医疗资源通常分布在城市中心的大医院里，在郊区，万一遇到老人紧急的医疗需求，可能耽误救治;最后，也最重要的是，核心市区交通环境较好，子女亲朋探视就更加方便。

恭和苑初步的收费模式是按房间收费。以普通一居室为例，一位老人入住的费用将在每月1万元左右，如果是夫妻共住一室，仍是1万元。根据入住前对每位老人身体安康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理效劳，不同等级护理效劳会有不同的收费标准。除月租金和护理费用外，根据房型的不同，入住的老人还需要缴纳几十万到100万元不等的押金。

在养老行业，做地产是最简单的事情，而给老人提供高品质的养老效劳，才是真正的难题。以养老效劳为主，养老地产为辅，这是乐成养老为自身定义的、及其他养老地产公司的差异之处。

盈利之困

按顶峰的话说，恭和苑就是要做国内高端、顶级的养老社区，“一定要摘中国养老效劳皇冠上最亮的那颗明珠〞。

但恭和苑高昂的