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2023年资产评估基础知识点总结

1.资产评估的概念：资产评估是对资产在某一特定时点的价值进行估计和判断的行为。它服务于众多经济活动，如产权交易、企业重组等。评估主体是评估专业人员和评估机构，客体是被评估的资产。其具有市场性、公正性、专业性和咨询性等特点。市场性体现在评估要以市场为导向，参考市场价格等因素；公正性要求评估人员保持中立客观；专业性依靠评估人员具备专业知识和技能；咨询性表明评估结果是一种专业意见，为决策提供参考。

2.资产评估的经济技术原则：包括供求原则，即资产的价值受市场供求关系影响，供大于求价值降低，反之则升高；最高最佳使用原则，要求在评估时考虑资产的最佳利用方式以确定其价值；替代原则，指相似资产在市场上价格应相近，评估时可参考类似资产价格；预期收益原则，资产价值取决于其未来预期收益，通过折现等方法将未来收益换算为现值；贡献原则，某一资产或资产的某一构成部分的价值取决于其对整体资产收益的贡献。

3.价值类型：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。非市场价值包括投资价值，是针对特定投资者而言的价值，考虑了投资者的特殊偏好和预期；在用价值，是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；清算价值，是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；残余价值，是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

4.市场法的基本原理：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其理论依据是替代原则。运用市场法需要有一个活跃的公开市场，且公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比因素包括资产的功能、市场条件、交易时间等。

5.市场法的具体方法：直接比较法是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法等。类比调整法是市场法中最基本的评估方法，通过对参照物与评估对象之间可比因素的差异进行量化调整，来确定评估对象的价值。

6.收益法的基本原理：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。其理论依据是预期收益原则。基本公式为\(P=\sum_{i=1}^{n}\frac{R_{i}}{(1+r)^{i}}\)，其中\(P\)为评估值，\(R_{i}\)为未来第\(i\)年的预期收益，\(r\)为折现率，\(n\)为收益年限。

7.收益法的参数确定：收益额是指资产未来预期收益，其类型包括净利润、净现金流量等，确定时要考虑资产的实际情况和未来发展趋势。折现率是将未来收益折算为现值的比率，一般由无风险报酬率和风险报酬率组成。收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，可根据资产的使用年限、合同约定等因素确定。

8.成本法的基本原理：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。其理论依据是生产费用价值论，即资产的价值取决于其构建时的成本。基本公式为\(评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值\)。

9.重置成本的估算方法：重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法，计算公式为\(重置成本=历史成本×价格指数\)。功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。

10.实体性贬值的估算方法：观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。公式为\(实体性贬值=\frac{重置成本×实际已使用年限}{总使用年限}\)。

11.功能性贬值的估算：功能性贬值是指由于技术进步引起的资产