2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0815）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0815）

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

B.合法原则只要求估价对象状况必须依法判定

C.最高最佳利用原则要求以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价

D.谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵循的原则

答案：B

解析：合法原则不仅要求估价对象状况依法判定，还要求估价依据、估价方法等也应符合相关法律法规。

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

答案：C

解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m2，总价=套内建筑面积×套内建筑面积单价=145×3500=507500元，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m2。

3.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

解析：减价修正额=拆迁费用残值=30050=250元/m2。

4.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

解析：楼层属于区位因素，户型、层高、装修属于实物因素。

5.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。

A.1.05

B.1.06

C.1.07

D.1.08

答案：B

解析：设标准房地产状况价格为100，可比实例价格=100×(12%)=98，估价对象价格=100×(1+1%)=101，直接比较调整系数=101÷98≈1.06。

6.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75

B.2500

C.2511.06

D.2178.25

答案：B

解析：设正常成交价格为X，XX×7%=2325，解得X=2500元/m2。

7.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

答案：B

解析：先计算前4年净收益的平均值=(15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16万元，再根据收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]，其中A=16万元，Y=9%，n=35年，计算可得V≈168.75万元。

8.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，报酬率为8%。该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

答案：A

解析：每年净收益=400×(130%)=280万元，5年后净售价=6000×(16%)=5640万元，根据收益法公式计算当前价格V=280/8%×[11/(1+8%)^5]+5640/(1+8%)^5≈5061.44万元。

9.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.