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第21章租赁合同教学课件

第一部分：租赁合同概述使用权的转让租赁合同的本质是使用权的转让，出租人将租赁物的使用权暂时转移给承租人，而保留所有权。租金的交换作为使用权转让的对价，承租人向出租人支付约定的租金，形成对等的法律关系。法律性质与要素租赁合同属于双务、有偿、诺成合同，基本要素包括当事人、租赁物、租期和租金。

租赁合同的法律依据民法典法律规范《中华人民共和国民法典》第十四章（第七百零三条至第七百三十二条）专门规定租赁合同的各项内容，包括定义、形式、效力等。合同基本原则租赁合同的订立、变更与终止应遵循自愿、平等、公平、诚实信用等基本原则，体现当事人意思自治。权利义务平衡

租赁合同的主体1出租人通常为租赁物的所有权人或有权处分租赁物的人，包括房东、设备所有者等。出租人应具有完全民事行为能力和合法的出租权利。2承租人取得租赁物使用权的主体，可以是自然人、法人或非法人组织。承租人应当具有支付租金的能力和合法使用租赁物的资格。3法定代理人对于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其法定代理人可代为订立租赁合同，并对合同履行承担相应责任。

租赁合同的主要内容1租赁物2租赁期限3租金及支付4维护与责任租赁物的种类与范围租赁物可以是不动产（如房屋、土地）或动产（如设备、车辆），应当在合同中明确描述其基本状况、面积或数量、附属设施等。租赁期限与续租约定明确的起止时间，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。同时规定续租的条件和程序。维护与修缮责任明确规定出租人与承租人各自的维护责任，包括日常维护、重大维修及费用承担方式。

租赁合同的分类经营性租赁也称操作租赁，租期较短，出租人保留资产所有权并承担维护责任，租赁期满后资产仍归出租人。融资性租赁也称资本租赁，租期较长，承租人承担维护责任，租金实质上包含资产成本和融资费用。售后回租企业将自有资产出售给租赁公司后再租回使用，以盘活资产、改善现金流，属于融资租赁的特殊形式。组合租赁

经营性租赁特点维护责任归属出租人承担租赁物的维修保养义务，包括重大维修和日常维护，确保租赁物处于正常使用状态。成本覆盖不完全单一租赁合同的租金通常不足以覆盖资产的全部成本，出租人需要通过多次出租或残值回收实现盈利。合同可取消性经营租赁合同通常包含取消条款，赋予承租人在特定条件下提前终止合同的权利，增加了使用灵活性。

融资性租赁特点维护责任转移与经营租赁不同，融资租赁中承租人承担租赁物的维护、保养、税费等全部责任，出租人仅提供融资功能。长期租赁关系租赁期限通常较长，接近或等同于资产的经济使用寿命，租金总额覆盖资产全部成本并包含出租人的投资回报。不可撤销性融资租赁合同通常不可取消，或取消需支付高额补偿，确保出租人的投资回收，体现其实质是一种融资安排。

售后回租案例解析案例背景甲公司拥有价值1000万元的生产设备，因业务扩张需要资金，但不愿放弃设备使用权。交易结构甲公司将设备以950万元出售给乙租赁公司，同时签订租赁合同，约定租期5年，每年租金220万元，期满后甲公司可以1元名义价格回购设备。交易效果甲公司获得950万元现金，改善流动性甲公司继续使用设备，维持正常生产乙公司在5年内收回投资并获得收益甲公司资产负债表结构优化

租赁合同的权利义务出租人权利义务按约定交付符合要求的租赁物保证承租人对租赁物的使用权履行维修义务（经营租赁中）不得擅自变更租赁物状态在承租人违约情况下有权解除合同承租人权利义务按约定支付租金按约定用途使用租赁物妥善保管租赁物经出租人同意方可改装或转租在合同期满时返还租赁物在出租人违约情况下有权要求减租或解除合同

租赁合同的订立流程意向沟通与合同谈判双方就租赁物、租期、租金等核心条件进行沟通和协商，明确各自需求和底线，为合同起草奠定基础。合同条款拟定与审核根据谈判结果起草合同文本，详细规定双方权利义务、违约责任等条款，并由双方法务或专业人士审核把关。签订合同与履行准备双方确认合同内容无误后签字盖章，完成合同订立。随后进行租赁物交接、支付首期租金等履行准备工作。

租赁合同的变更与解除合同变更双方协商一致可变更合同变更应采用书面形式变更内容可包括租期、租金、用途等变更后的合同与原合同具有同等效力法定解除情形不可抗力导致合同目的无法实现出租人未按约定交付租赁物承租人长期拖欠租金承租人擅自改变租赁物用途租赁物危及承租人安全或健康提前解除风险违约责任与赔偿问题租赁物返还与验收争议押金退还纠纷可能面临的诉讼风险

租赁合同中的保证与担保押金与保证金押金是承租人为担保其履行合同义务而向出租人预先支付的一定金额，具有担保性质，合同正常履行完毕后应当返还。法律性质：属于担保金，而非预付租金，出租人对押金有保管义务但无使用权。担保方式除押金外，租赁合同还可采用保证、抵押、质押等担保方式，增强合同履行的保障。保证：第三人承诺在承租人不履