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物业设备维护保养标准操作手册

前言

本手册旨在规范物业管理区域内各类设备设施的维护保养工作，确保设备设施始终处于良好运行状态，延长其使用寿命，保障物业使用人的生命财产安全与正常生活秩序。本手册适用于物业管理公司全体工程技术人员及相关维护人员，并作为日常工作的指导性文件。全体相关人员必须认真学习、严格遵守。

第一章设备设施分类与范围

1.1共用设备设施

指物业管理区域内，为全体业主或使用人共同使用的供水、排水、供电、供暖、通风、空调、燃气、消防、电梯、安防、通讯、有线电视、公共照明、避雷、水景、康乐设施等。

1.2专项设备设施

指根据物业类型及服务合同约定，需进行特殊维护管理的设备设施，如停车场管理系统、楼宇自控系统、中央监控系统、背景音乐系统等。

第二章维护保养通用原则

2.1预防性维护为主

坚持“预防为主，防治结合”的方针，通过定期检查、清洁、润滑、调整、紧固、更换等手段，消除设备潜在故障，防止突发停机。

2.2规范性与标准化

严格按照本手册规定的流程、周期、技术参数及质量标准执行维护保养作业，确保操作规范，质量可控。

2.3安全性优先

所有维护保养作业必须以安全为首要前提，严格遵守安全操作规程，佩戴必要的劳动防护用品，确保人身及设备安全。

2.4计划性与记录完整性

制定详细的年度、季度、月度维护保养计划，并严格执行。每次维护保养必须做好完整记录，包括时间、内容、执行人、设备状况、发现问题及处理结果等，记录应清晰、准确、可追溯。

2.5技术档案管理

建立健全设备设施技术档案，包括设备台账、产品说明书、安装调试记录、历次维护保养记录、故障维修记录、备品备件更换记录等，确保档案资料的完整性和连续性。

第三章维护保养工作体系

3.1组织架构与职责

明确各级管理人员及维护人员的职责分工，确保责任到人。物业管理处负责人对设备维护保养工作负总责，工程部门负责人具体组织实施，各专业技术人员及维保班组负责具体作业。

3.2维护保养计划制定与审批

工程部门应根据设备类型、使用年限、运行状况及相关规范要求，于每年年底前制定下一年度设备维护保养计划，报物业管理处负责人审批后执行。计划应明确维护保养的设备名称、周期、内容、负责人、预计费用等。

3.3计划实施与监督检查

维护人员应按照批准的维护保养计划，按时、按质完成各项工作。工程部门负责人及相关管理人员应对维护保养工作的过程及结果进行监督检查，确保计划有效落实。

3.4问题处理与反馈

在维护保养过程中发现的设备故障或隐患，应立即采取措施进行处理。对于无法当场解决的重大问题，应及时上报物业管理处负责人，并制定专项解决方案。处理结果应及时反馈并存档。

3.5备品备件管理

建立常用备品备件的采购、验收、入库、保管、领用制度，确保维护保养工作所需备件的及时供应。备件管理应做到账物相符，合理库存，防止积压浪费。

第四章主要设备设施维护保养基本要求

4.1供配电系统

日常巡检：每日对高低压配电柜、变压器、应急发电机、电缆线路、配电箱（柜）等进行外观检查，记录运行参数（电压、电流、温度等）。

定期维护：根据设备特性及运行情况，定期进行清洁、紧固、绝缘测试、继电保护装置校验等工作。变压器、高压柜等重要设备的维护周期及内容应符合国家及行业规范。

应急保障：确保应急发电机处于良好备用状态，定期进行启动试验，保证停电时能及时投入运行。

4.2给排水系统

日常巡检：每日检查水泵房、水池（箱）、各类阀门、管道、卫生洁具、排水井、化粪池等，确保供水正常，排水畅通，无跑冒滴漏现象。

定期维护：对水泵进行定期保养（清洁、润滑、紧固、性能测试），对水池（箱）进行定期清洗消毒，对管道进行除锈刷漆，对排水系统进行清淤疏通。

水质监测：配合相关部门定期对生活饮用水水质进行检测，确保水质达标。

4.3空调与通风系统

日常巡检：根据运行季节，每日检查空调主机、冷却塔、水泵、空气处理机组、风机盘管、风管、风口及控制系统等，确保制冷（热）效果良好，运行平稳。

定期维护：定期清洗或更换空气过滤器、换热器，对冷却塔进行清洗，对水泵、风机等转动设备进行润滑保养，对控制系统进行校准。季节性停用前应进行全面保养，确保设备完好。

4.4消防系统

日常巡检：每日检查火灾报警控制器、消防水泵、喷淋头、消火栓、应急照明、疏散指示标志、防火门、灭火器等是否完好有效。

定期维护：严格按照消防法规要求，定期对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统等进行功能测试和维护保养，确保系统处于正常工作状态，并配合消防部门的年检工作。

4.5电梯设备

日常巡检：电梯应委托具有相应资质的专业单位进行维护保养。物业管理人员应每日对电梯运行状况、轿厢内设施、层门等进行巡查。

监督管理：监督维保单位严格按照国家标准及合同约定进