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物业管理费收缴工作实施细则

一、总则

（一）目的与依据

为规范本物业管理区域内物业管理费（以下简称“物业费”）的收缴工作，保障物业管理服务的正常开展，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家相关法律法规及《物业管理服务合同》的约定，结合本物业实际情况，特制定本细则。

（二）适用范围

本细则适用于本物业管理区域内所有业主（包括物业使用人，下同）应缴纳的物业费及相关费用的收缴管理，以及物业服务企业的收缴行为。

（三）基本原则

物业费收缴工作应遵循合法合规、公开透明、及时高效、业主自愿、服务优先、人性化管理相结合的原则。

二、收缴管理

（一）收费标准与公示

1.物业费收费标准严格按照《物业管理服务合同》约定执行，并依据政府相关部门的备案或批复文件确定。

2.物业服务中心应在物业管理区域内的显著位置（如公告栏、业主微信群/APP等）公示物业费收费项目、收费标准、计费方式、收费周期、价格举报电话等信息，接受业主监督。收费标准调整时，应按规定程序进行并提前公示。

（二）收费周期与方式

1.收费周期：物业费一般按月、按季度或按年度收取。具体缴费周期在《物业管理服务合同》中约定，或由物业服务中心根据实际情况与业主协商确定。鼓励业主选择较长周期预缴，以享受可能的优惠政策（如有）。

2.缴费方式：

*线上缴费：通过物业服务中心指定的微信公众号、APP、银行转账、第三方支付平台等方式缴纳。

*线下缴费：业主可到物业服务中心前台，以现金、POS机刷卡等方式缴纳。

*物业服务中心应提供多种便捷的缴费渠道，积极引导业主采用线上缴费方式，提高收缴效率。

（三）缴费通知与提醒

1.物业服务中心应在缴费周期起始前，通过书面通知、短信、微信、APP推送等方式，向业主发送物业费缴纳提醒，明确缴费金额、缴费期限和缴费方式。

2.对于采用银行代扣方式的业主，应确保扣款信息准确，并在扣款前进行必要提醒。

（四）费用核算与票据

1.物业费的核算以房屋产权登记面积或《商品房买卖合同》约定的建筑面积为准（特殊情况按合同约定）。

2.业主缴纳物业费后，物业服务中心应及时开具合法有效的收费票据。采用线上缴费的，应告知业主获取电子票据或纸质票据的方式。

（五）信息变更处理

1.业主联系方式、房屋产权等信息发生变更时，应及时通知物业服务中心进行更新，以确保缴费通知等信息能准确送达。

2.房屋发生转让、出租等情形时，原业主应结清截至交接日的物业费。新业主或物业使用人应及时到物业服务中心办理信息登记手续，明确物业费缴纳责任。

三、欠费管理与催缴

（一）逾期缴费处理

1.业主未按约定时间缴纳物业费的，自逾期之日起，可按《物业管理服务合同》约定或国家相关规定收取违约金。违约金计算方式应在缴费通知中明确。

2.对于逾期未缴费的业主，物业服务中心应启动催缴程序。

（二）催缴程序与方式

催缴工作应坚持有理、有据、有节，注重沟通与协商，分阶段进行：

1.温馨提示阶段：逾期初期，可通过电话、微信、短信等方式进行温馨提醒，了解未缴费原因，解答业主疑问。

2.书面催缴阶段：逾期一定期限（如超过约定缴费日15日），应向业主送达《物业费催缴函》（可采取当面送达、邮寄挂号信或快递至业主登记地址等方式，并保留送达凭证），明确欠款金额、违约金、再次缴费期限及未缴的潜在后果。

3.上门沟通阶段：对于经书面催缴仍未缴纳的业主，物业服务中心负责人或客服主管应主动上门拜访，耐心听取业主意见，了解其实际困难，寻求解决方案。必要时，可邀请业主委员会共同参与协调。

4.法律途径阶段：对于无正当理由长期拖欠物业费，经多次催缴仍拒不缴纳，且沟通无效的业主，物业服务中心在履行充分告知义务后，可依据《物业管理服务合同》约定，在征求业主委员会意见（如已成立）后，依法采取包括向法院提起诉讼、申请仲裁等法律途径追索。

（三）特殊情况处理

1.房屋空置：符合当地政策或合同约定的空置房，物业费可按一定比例收取，具体标准和申请流程需提前告知业主并按规定办理。

2.经济困难：对于确因特殊原因导致经济困难，无法按时足额缴纳物业费的业主，经业主本人申请并提供相关证明材料，物业服务中心可根据实际情况，在与业主协商一致后，酌情考虑制定分期缴纳计划，并签订书面协议。

3.服务争议：因物业服务质量问题导致业主拒缴物业费的，物业服务中心应首先认真听取业主意见，对存在的服务瑕疵及时整改，并将整改情况向业主反馈。不得因业主提出服务异议而停止提供基本物业服务或采取不当催缴手段。争议解决期间，业主仍有义务缴纳无争议部分的物业费。

四、责任分工

（一）物业服务中心

1.负责本细则的具体组织实施和日常管理工作。

2.负责物业费的核算、通知、收取、票据开具、催缴等工作。

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