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行业纵横

INDUSTRYREVIEW

从财会角度分析工业上楼项目

开发运营企业的主要风险与对策

■文｜凌逸誉

摘要：2023年2月《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》的印发将开启新一轮的产业发展契机。过去10年，深圳市工业厂房改造以“工改工”模式为主，

未来，“工业上楼”模式会成为深圳市工业区改造的主要方向。鉴于此，本文从财会角度分析工业上楼项目开发运营企业的主要风险，包括投资风险、成

本管控风险、回迁风险、企业运营风险等，并提出风险对策，包括降低融资成本、优化项目设计、落实“一园一策”政策、坚持定制化招商路线等，为工

业上楼项目开发运营企业提供参考。

关键词：工业上楼产业空间投资与运营风险与对策

1引言

随着经济的迅速发展,深圳市稀缺的土地资源强烈挤压生产制造企业的发展空间。“工业立市、

制造强市”是深圳发展的核心。“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业概念的提出进一步扩大了

企业发展未来的产业空间的需求。未来5年,深圳每年将新增2000万平方米优质产业空间,5年

提供1亿平方米,投资逾1万亿元。这势必是工业上楼项目开发运营企业和生产制造企业巨大的发

展机遇,抓住政策的窗口期能为公司提供较大发展的潜在可行性。对于工业上楼项目开发运营企业

而言,在推进工业上楼项目同时也会面临风险和考验。

“20+8”战略性新兴产业

集群和未来产业概念的提

出进一步扩大了企业发展2企业实施工业上楼的主要风险

未来的产业空间的需求。2.1投资风险

对于深圳工业上楼项目的要求之一就是项目的内部收益率原则上不超过4.5%。保本微利是工

业上楼项目投资的主基调。项目公司的融资成本若高于4.5%,则对于工业上楼项目来说,理论上

是经济不可行。如果要做工业上楼项目,那么企业的融资成本要控制在4.5%以下。2023年2月

LPR1年期为3.65%,5年期以上为4.3%,项目内部收益率上限只高出5年期LPR0.2%,工业

上楼政策贯彻落实了保本微利的主基调。深圳未来5年每年提供2000万平方米优质产业空间,5

年合计1亿平方米,总投资金额超过1万亿元,这个体量对于深圳低成本的融资渠道也是一个较大

的考验。

36住房和房地产研究|HOUSINGANDREALESTATERESEARCH

项目的内部收益率影响因素包括地价、建安等资金的流业区等项目都设置的坡道厂房,通过旋转式坡道直接进入生

出速度,销售收入、租金收入等回款的流入速度,以及整个产空间,大大提高了生产运营效率,而坡道厂房的设置也将

投资运营周期的长短。对于产业开发企业而言,前期至少需提高建安成本20%—30%。

要筹集占比总投资20%的自有资金,后续才有利于在市场上普通的厂房一般不会超过5层,5层以上设备不易上楼,

通过政府专项资金或其他渠道进行项目融资,前期资金的支垂直交通效率受阻,维持高效的生产制造难度较大,导致企

付节奏影响着企业销售回款的压力,后期住宅和厂房的去化业上楼意愿不强烈,高层产业空间利用不充分。以深圳红花

速度对项目的内部收益率也起到关键性的影响,工业用地使岭工业区项目为例,6.1容积率地块按16层设计,首层8米,

用年限为50年,全周期的招商运营能力对于企业也是重大的2到9层6米,10到16层4.5米,合计约87.5米,坡道

挑战。的设计很好地解决了高