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商业管理系统培训——《物业工程管理》

常规物业（商业）工程管理1购物中心工程管理特点2系统庞大3工期紧张4满场开业5商业工程管理管理特点

工程管理阶段开业遗留问题处理接管验收设备管理能源管理维修与服务管理后期管理前期管理前期介入部门建设施工质量监管与反馈装修管理开业条件保证

工程前期管理---前期介入前期介入主要联方：集团规划院；项目公司设计部；建筑设计院；项目公司工程部；经营商户；设计阶段主要以下几方面:能耗的计量强电系统弱电系统空调系统给排水系统消防系统电梯建筑类

分表计量—除进户总表外，主力店和管公司管辖范围必须有分表计量，避免出现大表减小表的情况；01计量精度—水、电、气、热等计量表的精度满足计量需要。02统一计量—尽量选择预付费表，便于对收费的控制，同时选择的表要符合当地政府管理部门的规定并尽量统一厂家，避免出现一种计量表多种软件的情况，增加后期维修成本和难度。03细化计量—商管公司管辖范围内的计量方式尽量细化，公寓、写字楼、步行街、娱乐楼各主力店、停车场都要分开计量。04能耗的计量一、前期介入——设计阶段1

外广场地砖尺寸和规格在保证广场的整体效果同时兼顾是否容易清洁、是否可以承受车辆停放、是否方便更换、后期采购成本是否可以承受。外广场需设地沟或排水井，避免清洁地面和下雨积水；化粪池、隔油池的井盖应避开商铺外开门，避免夏季产生异味影响商户经营；屋顶和伸缩缝的防水做法要符合南北气候差异，比如宁波是倒置式屋面、哈尔滨是正做屋面；步行街与主力店通道应加非镂空式透明防盗卷帘，防止非正常营业时间顾客进入步行街，以及因营业时间不同导致的能耗损失；建筑类一、前期介入——设计阶段2

一、前期介入——设计阶段31、对步行街商铺在结构允许情况下，能作为餐饮商户经营的店铺都设厨房排烟和新风井，排烟道铁皮内衬，避免后期业态调整为餐饮时的房产条件限制。2、步行街阳光顶要加装自动遮阳装置。避免夏季阳光辐射造成空调能耗加大，同时应有部分开启扇为换季时提供新风3、机房的铺装设计：很多广场在设计阶段对机房铺装没有明确要求，导致后期因为工程进度进而变成工程遗留问题，因此在设计阶段确定机房的铺装标准是保证设备后期正常使用寿命的关键；4、由于广场中庭的出现，后期很多车展活动就显得必不可少，因此在设计时对广场出入口的宽度和高度就应予以考虑车辆的进出；建筑类

屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；建筑类一、前期介入——设计阶段4

由于招商的动态性和工期的快速，步行街商铺间的隔墙应该采用水泥板或其它板材，尽量不采用陶粒墙；屋面孔洞（含烟道）设计时考虑和楼板一起浇注，孔洞周边要高于楼板20cm，避免后期防水处理不好造成的漏水。在南方地下水位较高的地区变电所电缆沟在设计时应高于停车场地面最少5厘米，可以有效减少电缆被浸泡的可能；建筑类一、前期介入——设计阶段4

01如果成本允许，中心变电所和各分变电所之间应采用联网方式监控各变电所数据，可以减少值班和巡视人员数量。02预留多种经营的电源，减少后期增加的难度，尽量减少地插的数量。03根据动态管理的需要，照明回路要分回路控制，做到最少三级控制，既能达到节能效果又能满足经营需要；04商铺配电箱尽量不设在隔墙上，避免隔墙拆除是重新更换电缆和重新施工，尽量紧靠柱边。05制冷站和消防泵房等处的电机避免直接启动。强电系统一、前期介入——设计阶段5

一、前期介入——设计阶段61、预留好ATM机的线路。BA系统要做外环境和广告灯的控制。2、由于城市综合体规模较大，监控摄像头的线路较长，设计时要考虑线路损耗和干扰。监控系统力争做到无缝布防无死角。3、广播系统在设计时应考虑室内广播切换到室外，可以通过广播把室内的活动现场内容展示给经过的顾客，吸引他们进入广场。2.3.4.弱电系统

卫生间、垃圾房的新风和排风是在设计阶段容易疏漏的一项内容，而没有新风和排风直接影响广场品质和服务，因此在设计阶段一定明确这项内容。盘管风机回风要用回风箱，同时新风应加到回风箱中，避免停止送新风时出现部分送风进入新风管道。考虑不同业态营业时间不同，设置大小不等的机组。降低运行费用。空调系统一、前期介入——设计阶段7

污水泵必须是绞刀泵。污水井盖采用钢板制作，不能采用过重的混凝土井盖，过重的井盖无法满足每天巡检的需求。给排水系统每个商铺应设立给水点和排水点，部分商铺预留燃气点以便适应业态调整。排水管尽量直排户外，