2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0918）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列哪项是市场比较法中“交易情况修正”的核心目的？

A.调整区域因素差异对价格的影响

B.剔除交易行为中的特殊因素对价格的影响

C.修正容积率差异导致的价格偏差

D.消除估价时点与交易时点的时间差异

答案：B

解析：市场比较法的交易情况修正是为了排除交易行为中如亲友间交易、急于出售等非市场因素对价格的干扰（《城镇土地估价规程》4.3.2）。选项A属于区域因素修正，C属于个别因素修正，D属于期日修正，均不符合交易情况修正的定义。

收益还原法中，土地纯收益的计算应基于（）。

A.实际租金收入

B.客观租金收入

C.历史最高租金收入

D.评估时点前3年平均租金收入

答案：B

解析：收益还原法要求使用客观收益（即正常市场条件下的合理收益），而非实际或历史极值收益（《城镇土地估价规程》5.2.1）。实际租金可能包含特殊因素（如长期租约低价），历史最高或前3年平均无法反映当前市场客观水平，故B正确。

成本逼近法中，“土地增值收益”的计算基数通常不包括（）。

A.土地取得费

B.土地开发费

C.投资利息

D.税费

答案：C

解析：土地增值收益是土地因改变用途或进行开发后产生的额外收益，计算基数一般为土地取得费、开发费和税费之和（《城镇土地估价规程》6.2.3）。投资利息是成本构成中的资金成本，不属于增值收益的计算基数，故C错误。

下列哪类土地最不适用于剩余法估价？

A.待开发的住宅用地

B.已建成的商业大厦

C.待拆迁改造的旧城区地块

D.成片开发的工业新区

答案：B

解析：剩余法适用于具有开发或再开发潜力的土地（如待开发土地、待拆迁改造土地、成片开发土地），已建成的商业大厦属于现房，应采用收益还原法或市场比较法，故B不适用于剩余法（《城镇土地估价规程》7.1）。

基准地价的“平均容积率”是指（）。

A.区域内所有宗地容积率的算术平均值

B.区域内不同用途土地的加权平均容积率

C.基准地价对应的标准容积率

D.政府规定的最高容积率

答案：C

解析：基准地价是在设定开发程度、设定容积率等条件下的平均价格，其中“平均容积率”是设定的标准容积率，用于统一基准地价的评估条件（《城镇土地分等定级规程》3.2.4），故C正确。

土地估价中，“替代原则”的核心是（）。

A.同类土地价格应相近

B.土地价格由最有效使用决定

C.未来收益决定当前价格

D.成本投入决定价格下限

答案：A

解析：替代原则指在同一市场中，具有相同使用价值和质量的物品，其价格应相近（《土地估价理论与方法》第三章）。B是最有效使用原则，C是预期收益原则，D是成本逼近法的理论基础，故A正确。

集体经营性建设用地入市评估中，重点需考虑的因素是（）。

A.土地征收补偿标准

B.集体土地所有权归属

C.入市后的使用年限限制

D.土地开发程度

答案：C

解析：集体经营性建设用地入市后，其使用权年限受《土地管理法》限制（一般不超过同类国有土地年限），需在评估中重点修正年限差异（《集体经营性建设用地入市指导意见》）。A是征收环节的补偿，B是权属确认，D是一般估价因素，故C正确。

下列哪项不属于土地个别因素？

A.宗地形状

B.宗地临街状况

C.区域交通条件

D.容积率

答案：C

解析：土地个别因素指宗地自身的条件（如形状、临街状况、容积率），区域因素指宗地所在区域的条件（如交通、配套）（《城镇土地估价规程》3.3.2）。C属于区域因素，故错误。

标定地价是指（）。

A.某一区域内的平均地价

B.具体宗地在现状开发条件下的价格

C.政府公布的最低地价标准

D.基准地价的修正结果

答案：B

解析：标定地价是针对具体宗地，在现状利用条件下的评估价格，是基准地价的细化（《城市房地产管理法》第三十三条）。A是基准地价，C是最低地价，D是宗地地价的计算方式，故B正确。

土地估价报告中，“估价假设”不包括（）。

A.估价对象产权无纠纷

B.市场保持稳定发展

C.估价方法选择的合理性

D.开发进度按计划完成

答案：C

解析：估价假设是对不确定事项的合理假定（如产权无纠纷、市场稳定、开发进度正常），而估价方法选择的合理性属于估价技术说明内容（《土地估价报告规范格式》5.2），故C不属于假设。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价原则的有（）。

A.替代原则

B.供需原则

C.贡献原则

D.合法原则

答案：ABCD

解析：土地估价原则包括替代、供需、贡献、合法、最有效使用、预期收益等原则（《土地估价理论与方法》第三章），四选项均正确。

市场比较法中，选取可比实例需满足（）。

A.与估价对象用途相同

B.交易时间在估