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餐饮招商计划书的店面选址政策

一、店面选址的重要性

店面选址是餐饮招商计划中的核心环节，直接影响经营成本、客流量、品牌形象及未来发展潜力。科学合理的选址能够提升品牌竞争力，降低投资风险，实现长期盈利目标。

（一）选址的核心原则

1.目标客户匹配：确保选址区域与餐饮目标客群高度契合。

2.人流量分析：优先选择人流量大且消费能力较高的区域。

3.竞争环境评估：避免过度竞争，选择差异化或空白市场。

4.交通便利性：靠近公共交通站点或商业聚集区，便于顾客到达。

5.规模与可见度：店面面积适中，且具有良好外部展示效果。

（二）选址的具体步骤

1.市场调研

(1)区域划分：根据城市或商圈划分，筛选潜力区域。

(2)数据收集：统计周边3公里内人口密度、年龄分布、消费水平等数据。

(3)客流分析：观察高峰时段人流走向及消费特征。

2.环境评估

(1)地段条件：考察店面朝向、宽度、地面平整度等物理属性。

(2)周边配套：检查餐饮、娱乐、停车场等配套资源的完善度。

(3)安全合规：确认店铺符合消防、卫生等安全标准。

二、选址政策要点

招商政策需明确选址的指导性要求，确保品牌形象与区域特性的统一。

（一）选址范围限制

1.商业区优先：优先考虑核心商圈、购物中心或写字楼周边。

2.禁止区域：避开老旧居民区、交通拥堵路段及政策限制区域。

3.最低面积标准：设定200㎡以上的店面面积门槛。

（二）选址审批流程

1.初步筛选：提交选址报告，包含区域分析、客流测算及竞品对比。

2.现场考察：招商团队实地评估，确认符合品牌定位。

3.合同签订：明确租赁期限、租金单价及增租机制。

三、选址成本与风险控制

合理的选址政策需兼顾成本效益与风险防范。

（一）成本测算要点

1.租金预算：参考周边同类型店铺租金水平，设定上限标准。

2.改造费用：预估装修、设备采购等初期投入。

3.运营成本：核算水电、物业等持续性支出。

（二）风险应对措施

1.备选方案准备：确定2-3个备选地址，以应对主选区域突发问题。

2.合同约束：在租赁协议中明确退出条款及不可抗力免责条款。

3.监控机制：定期评估选址效果，必要时调整经营策略。

四、选址政策实施建议

（一）标准化模板

1.选址评估表：设计包含客流量、竞争度、成本等指标的量化打分表。

2.签约条款库：统一租赁协议中的关键条款，避免区域差异。

（二）动态调整机制

1.数据反馈：每月汇总各店面的客流、营收数据，动态优化选址标准。

2.培训体系：对招商团队进行商圈分析、竞品调研等专项培训。

五、总结

科学的选址政策需结合市场分析、品牌定位及成本控制，通过标准化流程降低决策风险。在执行过程中，需灵活调整策略，确保选址方案符合长期发展需求。

（续）二、选址政策要点

招商政策需明确选址的指导性要求，确保品牌形象与区域特性的统一，并具备可操作性。

（一）选址范围限制

1.商业区优先：优先考虑核心商圈、购物中心或写字楼周边。

(1)核心商圈标准：定义为城市或区域内人流量最大、商业氛围最浓厚的区域，通常需满足年客流量不低于50万人次/平方公里，且周边3公里范围内商业密度达到30%以上。

(2)购物中心要求：选择A级或B级购物中心，要求购物中心整体年销售额不低于5亿元人民币，且餐饮品类占比不低于20%。

(3)写字楼集群：选择员工总数超过1万人、日均出入写字楼人数超过5千人的写字楼集中区域，需评估周边午市及下班时段的商务消费潜力。

2.禁止区域：避开老旧居民区、交通拥堵路段及政策限制区域。

(1)老旧居民区特征：指建成时间超过15年、基础设施（如水电、排污）老化、人均可支配收入低于区域平均水平30%的区域。

(2)交通拥堵路段判断标准：高峰时段（如早7:00-9:00，晚17:00-19:00）主干道拥堵指数持续高于70%，或店铺所在道路平均车速低于15公里/小时。

(3)政策限制区域：包括但不限于城市规划中的绿化带、生态保护区、大型市政工程规划区域、政府公告的待拆迁区域等。

3.最低面积标准：设定200㎡以上的店面面积门槛。

(1)面积计算方式：指店铺实际可使用面积，不包括墙体厚度、公共走廊等不可使用部分。

(2)特殊业态豁免：餐饮中央厨房、大型宴会厅等特殊业态可酌情放宽，但需提供详细的产能与配送覆盖分析。

(3)面积与布局要求：除满足最低面积外，还需确保店铺布局方正，无结构性严重缺陷，例如长宽比不低于1:2，无不规则死角面积占比超过20%。

（二）选址审批流程

1.初步筛选：提交选址报告，包含区域分析、客流测算及竞品对比。

(1)提交材料清单：

a.目标区域地图及初步位置示意图。

b.区域人口密度、年龄结构、收入水平等第三方数据报告。

c.周边半径1公里