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物业管理费收取与使用方案

物业管理费是保障物业项目正常运营、提升居住品质的核心经济基础，其规范收取与合理使用，直接关系到业主的切身利益和物业服务企业的可持续发展。为确保物业管理工作的透明化、规范化和高效化，特制定本方案，旨在明确收费标准、规范使用流程、强化监督机制，以期构建和谐共赢的社区环境。

一、物业管理费的收取

物业管理费的收取应遵循合法合规、公开透明、公平合理的原则，确保业主明明白白消费，物业服务企业有据可依收费。

（一）收费依据与原则

1.法律依据：严格依照国家及地方相关物业管理法律法规、《物业管理条例》及《物业服务合同》（以下简称“合同”）的约定执行。

2.成本核算原则：收费标准的制定应以物业服务的实际成本为基础，加合理利润和法定税费构成。成本核算应全面、真实，涵盖人员、物料、能耗、维修等各项必要支出。

3.质价相符原则：物业服务等级标准与收费标准相匹配，提供的服务质量应达到合同约定水平，避免出现“质价不符”或“只收费不服务”的现象。

4.公开透明原则：收费项目、收费标准、计费方式、收支情况等信息应及时向全体业主公开，接受业主监督。

（二）收费范围与标准

1.收费范围：

*住宅物业：包括普通住宅、公寓等。

*非住宅物业：包括商业用房、办公用房、车库（位）等（若有）。

*具体收费范围以《物业服务合同》约定及当地政策为准。

2.收费标准：

*收费标准在《物业服务合同》中明确约定，通常以建筑面积（平方米/月）为单位计算。

*不同类型的物业（如住宅、商业）可根据其服务需求和成本差异，制定不同的收费标准。

*收费标准的调整需履行相应程序，如业主大会或业主代表大会表决通过，并提前向业主公示。

（三）计费方式与周期

1.计费方式：一般按照产权登记的建筑面积计算。对于未办理产权登记的，以购房合同记载的建筑面积或实测建筑面积为准。

2.收费周期：可按月、按季度或按年度收取。具体周期在《物业服务合同》中约定，鼓励业主按时或提前缴纳，以保障物业服务的连续性。

（四）缴费方式与期限

1.缴费方式：提供多种便捷的缴费渠道，如银行转账、线上支付平台、现金缴纳、代扣代缴等，并逐步推广智能化缴费方式。

2.缴费期限：明确每期费用的缴纳截止日期。物业服务企业应在缴费截止日前，通过公告、短信、微信等方式提醒业主及时缴费。

（五）欠费处理机制

1.催缴流程：对逾期未缴纳物业费的业主，应按照友好协商、书面催缴、法律途径的顺序进行。书面催缴应明确欠费金额、滞纳金（如有，需符合合同约定及法律规定）、缴费期限和后果。

2.滞纳金/违约金：若合同中约定了滞纳金或违约金条款，其比例应合理，并符合相关法律法规规定。

3.法律途径：对于经多次催缴仍拒不缴纳的业主，物业服务企业在确保程序合法的前提下，可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

二、物业管理费的使用

物业管理费的使用应遵循“取之于民，用之于民，专款专用，精打细算”的原则，确保每一分钱都用在实处，最大限度地提升物业服务品质。

（一）使用范围与构成

物业管理费应主要用于以下方面，具体比例可根据项目实际情况和《物业服务合同》约定进行调整：

1.人员费用：

*物业服务人员的工资、奖金、津贴、补贴、社会保险（养老、医疗、失业、工伤、生育保险）及按规定提取的福利费等。

*包括但不限于项目经理、客户服务、工程维修、秩序维护、环境清洁、绿化养护等岗位人员。

2.物业共用部位及设施设备的日常运行和维护费用：

*物业共用部位：指房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。其维护费用包括日常检查、小修小补等。

*共用设施设备：指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、安防监控设施、避雷设施、智能系统、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。其运行维护费用包括日常运行电费（如电梯、水泵）、维护保养费、零星材料费等。

3.清洁卫生费：

*小区公共区域（包括道路、楼道、电梯轿厢、公共卫生间等）的日常清扫、垃圾收集、清运，以及公共区域的消毒、除四害等费用。

*清洁工具、物料的采购费用。

4.绿化养护费：

*小区公共区域绿化的灌溉、施肥、修剪、补种、病虫害防治等费用。

*绿化工具、物料的采购费用。

5.秩序维护费：

*小区公共区域的安全巡逻、门岗值守、车辆停放管理等费用。

*秩序维护器材（如对讲机、安防用品）的购置与维护费用。

*不包括应由专项维修资