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楼宇智能化系统维护手册

一、引言

楼宇智能化系统，作为现代建筑的“神经系统”与“大脑中枢”，其稳定、高效运行直接关系到建筑的安全性、舒适性、节能性及管理效率。随着技术的不断演进，系统集成度日益提高，功能愈发复杂，对其进行科学、规范的维护管理显得尤为重要。本手册旨在为楼宇智能化系统的日常维护工作提供专业指导，明确维护职责、流程与技术要点，以期最大限度地保障系统运行质量，延长设备使用寿命，降低运营成本，并为建筑内人员提供安全、便捷、高效的环境。本手册适用于各类商业楼宇、综合大厦、高端写字楼等场所的智能化系统维护人员及管理人员。

二、系统概述

楼宇智能化系统通常涵盖以下核心子系统，各系统既相对独立，又相互关联，共同构成建筑的智能化管理网络：

1.楼宇自控系统（BAS）：对建筑内的空调通风、给排水、变配电、照明、电梯等设备进行集中监控与管理，实现节能降耗与自动化运行。

2.消防报警与联动控制系统（FAS）：监测火情，发出报警信号，并联动相关设备（如排烟风机、消防泵、电梯迫降、门禁释放等），保障生命财产安全。

3.安全防范系统（SAS）：

*视频安防监控系统：对建筑内外关键区域进行实时图像采集与记录。

*入侵报警系统：防范非法入侵。

*出入口控制系统（门禁系统）：对人员进出进行授权与管理。

*电子巡更系统：监督保安巡逻工作。

*停车场管理系统：实现车辆进出、停放的自动化管理。

4.通信网络系统（CNS）：包括综合布线系统、电话交换系统、计算机网络系统，为建筑提供语音、数据、图像等信息传输通道。

5.信息引导及发布系统：通过显示屏等设备发布公共信息、导向信息、通知公告等。

6.其他专项系统：如楼宇设备管理系统（BMS）、能源管理系统（EMS）、会议系统、广播系统等，根据建筑功能需求配置。

三、维护组织与人员

3.1维护职责划分

明确的职责划分是确保维护工作有效开展的前提。通常可分为：

*管理部门：负责维护计划的审批、资源协调、供应商管理、维护质量监督及应急预案的组织实施。

*维护班组/人员：负责执行日常巡检、预防性维护、故障报修处理、记录文档管理等具体工作。

*专业维保单位：对于部分技术含量高或需原厂支持的系统，可委托专业维保单位进行定期维护或故障抢修。

3.2维护人员资质与技能要求

维护人员应具备相应的专业知识和技能，并经过系统培训：

*熟悉所维护系统的原理、结构、设备特性及操作方法。

*掌握基本的故障判断与排除技能。

*了解相关的安全规范和应急处理流程。

*具备良好的沟通能力和责任心。

*持有相关专业资格证书者优先。

3.3安全注意事项

安全是维护工作的首要原则：

*严格遵守各项安全操作规程，严禁违章作业。

*进行带电作业或高压设备操作时，必须有两人在场，一人操作一人监护，并采取必要的绝缘保护措施。

*进入受限空间（如吊顶、管井、机房）前，应确保通风良好，无有害气体，并做好防护。

*登高作业时，应使用合格的登高工具，并做好防坠落措施。

*消防系统维护时，需与消防控制中心保持联系，必要时采取隔离措施，防止误报警。

*维护工作中，应注意保护设备及线路，防止损坏或引发二次故障。

四、日常维护与巡检

日常维护与巡检是及时发现问题、预防故障的基础工作，应制定详细的巡检计划并严格执行。

4.1巡检周期与内容

根据系统重要性和设备特性，设定日检、周检、月检、季检、年检等不同周期。巡检内容应包括但不限于：

*机房环境：温度、湿度、清洁度、供电稳定性、消防设施状态。

*设备状态：设备运行指示灯是否正常，有无异响、异味、过热现象，连接线缆是否牢固、有无破损。

*系统功能：各子系统主要功能是否正常，数据显示是否准确，控制指令是否有效执行。

*画面质量（针对监控系统）：图像清晰度、色彩、有无遮挡、云台控制是否灵活。

*报警功能（针对消防、安防系统）：模拟测试报警信号的产生、传输及联动响应是否正常。

*环境卫生：设备表面、机柜内外的清洁。

4.2巡检记录与报告

巡检人员应认真填写《巡检记录表》，详细记录巡检时间、地点、设备名称、运行状态、发现的问题及处理情况。巡检记录应定期整理、归档，形成《巡检报告》，为预防性维护提供数据支持。对于发现的重大隐患或故障，应立即上报相关负责人。

五、预防性维护

预防性维护是通过定期对系统设备进行检查、清洁、调整、润滑、紧固、测试等措施，以保持设备良好运行状态，延长使用寿命，减少突发故障。

5.1楼宇自控系统（BAS）

*定期清洁传感器（温湿度、压力、流量等），校准其精度。

*检查控制器、DDC箱的工作状态，通讯是否正常。

*检查