时代中央社区企划行销.pptxVIP

时代中央花园一期

05年10月—06年4月企划行销计划

新聚仁机构05.10

制定企划行销计划的依据

A、通过房展会及售楼处的客户积累情况和客户反馈的情况作为制定企划行销计划的依据。B、通过对主要竞争个案的分析作为制定企划行销计划的依据。

目前积累客户共704组。其中房展会期间积累553组010102030405客户，房展会后积累客户151组。房展会后对在房展会上积累的客户进行了两轮的电话追踪，准备在西部购房，并将本项目列入考虑范围的意向客户共172组前积累客户情况

目前客户主要反映的问题（抗性）

客户对房展会报价均价4000元左右，普遍觉得价格偏高，主要原因是客户对西部的接受度不高，认为地段太偏。客户普遍对社区周边交通表示不满，认为目前交通状况极差，前进路上没有公交站点，上下班及到市中心都不方便。

客户普遍对时代中央花园一期交房时间定在07年上半年有抗性，认为时间太长，需要两年时间，等不及。几乎90％以上的客户对沿前进路的小高层有抗性，12345原因是昆山人普遍住房不紧张，购房紧迫感不强。认为沿路太吵，提出就是要买也要买好的位置，

客户普遍对推出的时代中央花园内部的小区景观很确定，所以只能大致为客户讲解，杀伤力度不够。客户普遍非常关心小区房型，询问非常具体。如面待中心看户型，但目前户型方案还未确认，将会影关心，询问得较为详细，但目前景观最终方案还未宽，具体哪一栋等等，有意向客户都等着到市区接响销售进度，所以时间非常紧迫，急待确认。123456

许多年轻客户对小区环境、规划理念表示认同，但这一年龄段客户普遍面临小孩要上学的问题，对时代中央社区划分在哪个行政区域及对口小学非常关心，这一点已成为这一群体购房的主要考虑因素，需要尽快确认。客户对建材标准也非常关心，但目前建材标准还未最后确定，所以时间非常紧迫，急待确认。

客户普遍对社区5个地块是否能开发完成心存怀疑。整个社区何时全部完工；五星级酒店、大型商业配套何时完工投入使用；酒店式公寓何时开发、何时完工；整个时代中央花园完工时间等都询问得非常仔细，目前这方面的资料还未确定，这对增强客户对本案的信心极其不利。

主要竞争个案分析

项目名称世贸·蝶湖湾销售价格均价约4500元/㎡去化速度已签卡约700张目前推出量国内300套，国外1100套销售方式1、对国内发售1号楼（靠柏庐路），约300多户。2、国外2、3、5号楼（会所以西），约1100户。3、参加上海房展会，1万元订卡，按顺序排号，先到先选（等开盘），不满意可退。4、目前已取得预售许可证，预计在10月底或11月开盘。5、13000㎡会所已建成，10月22日对外公开，主要针对海外已购客户。6、海外客户已交足首付。原因世贸采用了模糊的策略，国外的数字是无法得到确认的，给了他充分发挥的机会。根据其在国内推出的体量来看及我们了解到的信息，其实际订卡数在400张左右。但他的品牌对推广起了很大的作用，上海世贸老客户的捧场对昆山的高端客户形成了刺激，对蝶湖湾兴趣很大，产品上的唯一性也是前期推广强有力的保障。

项目名称罗马假日销售价格一期均价3250元/㎡；二期约3300元/㎡目前推出量2期靠小区西侧规划路四栋多层共150套左右去化速度一期多层去化约90%左右；二期房源在房展会订了约60套销售方式1、房展会下订，付订金1000元，两天内补足1万；没有明确的开盘时间。2、没有明确优惠，但提出返息，幅度约4000元左右，最多到13000元（内部关系）。

项目名称金色森林销售价格3700～4000元/㎡去化速度未开盘目前推出量5栋沿马鞍山路9—10层的小高层销售方式1、可能年底推出。2、房展会前报价均价4000元左右；房展会后报价均价3700元。3、可能采用先预定后开盘的方式。

项目名称香榭水岸销售价格均价4000元左右去化速度未开盘目前推出量17栋小高层销售方式1、先推靠南边的6栋11+1，大约200多户。2、预计在今年年内开盘。（具体方式未定）最新动态是由于开发商资金断链，今年肯定开不了盘。

项目名称阳光水世界销售价格多层均价3000元/㎡；小高层均价3500元/㎡去化速度一期多层去化80%，房展会订了20多套；小高层预计月底推出目前推出量456套（多层264套，小高层192套）销售方式1、开盘前一个月开始预定，开盘签约优惠50元/㎡

项目名称新城·翡翠湾销售价格多层均价3000元；实际成交均价2980元；花园洋房均价4000元去化速度去化约70%（房展会预定约20套左右）目前推出量90多套销售方式1、分批推出，一次约30多套，推了3次，约90多套。2、开盘前一个月以会员的名义对外接受预定，订金2000元，一周内补足20000元。开盘时签约。3、开盘三天内签