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居间合同法律关系

一、引言：从”牵线搭桥”到”法律规范”的生活观察

走在城市的街道上，房产中介的橱窗里贴着密密麻麻的房源信息，职业介绍所的电子屏滚动播放着招聘需求，甚至小区门口的”房屋租售”小广告，都在无声诉说着一个普遍的社会现象——在现代市场经济中，“居间”行为早已融入我们的日常生活。小到帮邻居介绍钟点工，大到促成企业间的重大交易，居间人扮演着”信息桥梁”的角色。但当”帮忙”变成”职业”，当”人情”转化为”合同”，其中的法律关系便不再简单。

笔者曾接触过这样一个案例：张阿姨通过某中介公司看中一套二手房，中介承诺”全程代办，无额外费用”，但在签订购房合同后，中介突然要求支付”信息服务费”“过户代办费”等三项费用，张阿姨认为被欺骗，中介则称”口头约定不算，合同里写得清楚”。这场纠纷的核心，正是对居间合同法律关系的理解偏差。类似的故事每天都在发生，这提醒我们：了解居间合同的法律规则，不仅是法律人的专业需求，更是普通民众维护自身权益的必要工具。

二、居间合同的法律定位与核心特征

（一）法律定义的”精准画像”

根据《民法典》第961条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”这里的”中介合同”即传统民法中的”居间合同”，立法用语的调整（原《合同法》称”居间合同”，《民法典》改称”中介合同”）并未改变其本质，只是更贴合社会对”中介”的普遍认知。

从定义中可以提炼出三个关键要素：第一，主体是”中介人”（居间人）与”委托人”，可能是自然人、法人或非法人组织；第二，中介人的核心义务是”报告机会”或”媒介服务”——前者如房产中介向买家提供房源信息，后者如促成买卖双方直接谈判；第三，委托人的对价是”支付报酬”，这区别于无偿的”帮忙介绍”行为。

（二）区别于其他合同的”个性标签”

媒介性与报告性的双重属性

居间合同的服务内容分为两类：一类是”报告居间”，即中介人仅向委托人报告订立合同的机会（比如向求职者提供招聘信息）；另一类是”媒介居间”，即中介人不仅提供信息，还斡旋于双方之间，促成合同成立（比如促成甲乙两公司签订供货协议）。实践中，多数中介服务是两者的结合，如房产中介既提供房源信息（报告），又安排看房、协调价格（媒介）。

有偿性与射幸性的交织

居间合同原则上是有偿合同，但报酬的支付具有”结果导向”——只有当居间人促成合同成立时，委托人才需支付报酬（《民法典》第963条）。这意味着中介人可能付出大量劳动（如带看10套房），若最终未促成交易，可能无法获得报酬（除非合同另有约定必要费用补偿）。这种”成则有偿，败则无酬”的特性，使得居间合同带有一定的射幸性（结果依赖不确定事件）。

独立性与从属性的平衡

中介人虽为促成交易服务，但需保持独立立场。例如，房产中介不能偏向卖家隐瞒房屋质量问题，也不能为促成交易虚构买家报价。同时，中介服务的最终目的是帮助委托人达成交易，其行为需围绕委托人的需求展开，这又体现了对委托人利益的从属性。

三、居间合同法律关系的核心要素解析

（一）主体：谁能成为”中介人”？

法律对中介人的资质要求因领域而异。在一般民事居间（如介绍家政服务）中，自然人无需特殊资质；但在金融、房地产、职业介绍等特殊领域，需取得相应许可。例如，从事房地产中介服务需具备《房地产经纪机构备案证明》，从业人员需取得房地产经纪人协理或经纪人资格证。若中介人无资质，可能导致合同无效或承担行政责任，但不必然影响委托人支付报酬的义务（需结合具体情况判断）。

曾有一个典型案例：无资质的”黑中介”为求职者介绍工作，收取2000元中介费后，工作未落实。求职者起诉要求返还，法院认定中介无资质违反行政法规，但居间合同本身有效（因未损害社会公共利益），最终判决中介返还费用，理由是其未完成促成交易的义务。这说明资质问题更多影响行政责任，民事层面仍需按合同约定处理。

（二）客体：服务内容的边界在哪？

中介人的服务内容需明确具体，实践中常见的争议点包括：

“促成合同成立”的标准：是签订书面合同，还是达成口头协议？通常以书面合同成立为标准，但需结合交易习惯（如农村房屋买卖可能以交付钥匙为履行标志）。

“报告义务”的范围：是否需核实信息真实性？《民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，隐瞒重要事实或提供虚假情况，造成委托人损失的，需承担赔偿责任。例如，中介明知房屋存在漏水问题却未告知买家，导致买家购房后维修支出，中介需赔偿。

“媒介服务”的限度：能否代替委托人决策？中介人可以提供专业建议（如”这套房学区较好”），但不能代替委托人签署合同或决定价格，否则可能构成无权代理。

（三）权利义务：双向约束的”责任天平”

中介人的主要义务

如实报告义务：这是核心义务。曾有买家起诉中介，称其未告知房屋曾发生过非正常死