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房屋租赁违约诉讼程序

租过房的人大概都懂，租房时最怕遇到“糟心事”：房东突然要涨租赶人，租客拖欠房租还破坏家具，合同里写得明明白白的条款，到了兑现时却成了“废纸”。这时候，很多人会想：“要不打官司吧？”可真要走诉讼程序，又像掉进了“迷雾”——从哪儿开始？要准备什么？法院会怎么判？执行能到位吗？今天咱们就掰开了、揉碎了，把房屋租赁违约诉讼的全流程讲清楚，让您心里有底、脚下有路。

一、起诉前的“必修课”：准备越充分，胜诉越有谱

打官司不是“拍脑袋”的事，尤其是房屋租赁这种涉及财产权益的纠纷，前期准备直接关系到后续诉讼的走向。很多人吃亏就吃亏在“没准备”，上了法庭才发现“关键证据没留”“合同条款没看明白”，最后只能吃哑巴亏。所以，咱们先把第一步走稳。

（一）梳理纠纷事实：到底谁违约了？

要起诉，首先得明确“违约行为”是什么。房屋租赁中的违约，常见的有这几类：

房东违约：比如无理由收回房屋、擅自涨租、不履行维修义务（比如水管漏了不管）、扣留押金无依据（租客没损坏东西却不退钱）；

租客违约：拖欠房租超过约定期限（比如合同写“逾期15天算违约”）、擅自转租或改造房屋（比如把客厅隔成小房间）、损坏房屋设施不赔偿；

双方违约：比如房东延迟交付钥匙，租客因此延迟交租，可能互相追究责任。

举个真实例子：去年小王租了李阿姨的房子，合同写“房东需保证房屋设施完好，租客按月交租”。结果入住第三天，空调就坏了，小王找李阿姨修，李阿姨说“你自己修，钱从房租里扣”。小王生气了，干脆不交下个月房租。这时候，李阿姨要告小王拖欠房租，小王要反诉李阿姨不履行维修义务——双方都得先证明对方的违约行为。

所以，第一步要做的，是拿上合同，对照实际情况，一条一条核对：对方哪里没做到？自己有没有过错？只有先把“谁违约、怎么违约”弄清楚，后续才能“有的放矢”。

（二）收集关键证据：打官司就是“打证据”

法官判案只看“证据”，没证据的“口头说”没用。房屋租赁纠纷中，哪些证据最关键？

基础证据：租赁合同

这是“根本”。合同里的租期、租金、押金金额、支付方式、维修责任、违约条款（比如“违约方需赔2个月租金”）、解除条件（比如“拖欠房租超30天可解除合同”），都要重点看。如果是口头合同，得找其他证据补（比如聊天记录里双方确认的租期、租金）。

履约证据：证明自己做了该做的

租金支付凭证：转账记录（备注“某月房租”）、收条（房东签字的）；

押金支付凭证：同上；

沟通记录：微信、短信、通话录音（比如催房东修空调的记录，要保留原始载体，别删！）；

房屋状态证明：入住时的照片/视频（证明家具完好）、退房时的照片/视频（证明自己没损坏）；

费用缴纳凭证：物业费、水电费账单（证明自己没拖欠）。

违约证据：证明对方没做该做的

房东违约：比如房东发的“限你3天搬走”的通知、拒绝维修的聊天记录、强行换锁的视频；

租客违约：比如房租逾期未付的记录（银行流水显示没打款）、房屋被损坏的照片（墙面被涂画、家具断裂）、擅自转租的合同（如果租客把房子转给了第三方）。

提醒一句：证据要“原件优先”，复印件可能被对方否认；电子证据要保留原始载体（比如手机里的聊天记录别删，开庭时要出示）；如果有证人（比如邻居看到房东强行搬东西），最好让证人写书面证言，开庭时能出庭更好。

（三）先尝试协商：诉讼不是“第一选择”

很多人觉得“既然要打官司，就没必要和对方谈了”，其实不然。诉讼耗时耗力（短则3个月，长则半年一年），还得花钱（诉讼费、律师费），能协商解决当然更好。而且，协商过程中留下的记录（比如对方承认违约的聊天记录），还能当证据用。

怎么协商？可以先打电话、发微信，明确说“根据合同第X条，你已经违约，我要求你XX（比如退押金、赔偿损失），否则我将通过法律途径解决”。如果对方态度强硬，再发书面《律师函》（找律师写，成本几百到一千），函件里写明违约事实、法律后果，通常能给对方施压。

我之前接触过一个案例：租客小张欠了3个月房租，房东老陈本来要起诉，结果先找律师发了函，函里写“逾期房租+违约金共1.2万元，7日内不付将起诉，你还得承担律师费、诉讼费”。小张一看，怕上法院影响征信，赶紧把钱凑齐了。所以，协商不是“示弱”，而是高效解决问题的办法。

二、正式启动：起诉与立案的“操作指南”

如果协商不成，那就要正式起诉了。这一步的关键是“把材料准备齐、把法院找对、把诉状写明白”，否则可能被法院“打回来”，耽误时间。

（一）确定管辖法院：“去哪儿告？”

房屋租赁纠纷属于“不动产纠纷”，根据法律规定，由房屋所在地的基层人民法院管辖。比如房子在朝阳区，就去朝阳区法院；在海淀区，就去海淀区法院。这是“专属管辖”，不能选其他法院。

但如果合同里有“争议解决条款”，比如写了“双方发生纠纷由XX法院管辖”，只要不违反专属管辖（比如不能选其他区的法院），就按