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物业管理合同模板与操作指南

物业管理合同是确立业主与物业服务企业（或其他管理人）之间权利义务关系的基石，一份权责清晰、内容完备的合同，是保障物业管理活动顺利开展、维护双方合法权益的关键。本文将从合同核心要素解析与实务操作指引两个维度，为您提供一份专业且具操作性的参考。

一、物业管理合同核心要素解析

一份规范的物业管理合同，应至少包含以下核心条款。在实际拟定中，需根据物业类型（住宅、商业、办公等）、规模及具体服务需求进行调整和细化。

（一）合同当事人基本信息

合同首部必须明确甲乙双方的主体资格。甲方通常为业主委员会（代表全体业主）或建设单位（前期物业管理阶段）；乙方为依法设立、具备相应资质的物业服务企业或其他管理人。需列明双方全称、法定代表人/负责人、注册地址、联系方式等，并确保信息真实有效。若甲方为业主委员会，应附业主大会授权决议等证明文件。

（二）物业基本情况

清晰界定物业服务的对象和范围，包括物业名称、具体坐落位置、四至界限；物业类型（如高层住宅、多层公寓、商业综合体等）；建筑面积（区分地上、地下，以及专有部分与共有部分的大致构成）；物业权属状况（如已售、未售比例等）。此部分描述应尽可能准确，避免后续因服务范围不清引发争议。

（三）服务内容与服务标准

这是合同的核心条款，需详尽列明。服务内容应覆盖物业管理的主要方面，例如：

1.公共区域清洁卫生服务：包括楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、停车场、外围道路等的清扫频率、标准，垃圾清运方式及时限。

2.公共秩序维护与安全防范服务：门岗值守、巡逻频次、监控系统运行维护、消防设施检查、车辆停放管理、应急处理预案等。明确安保人员的配置标准和岗位职责。

3.公共绿化养护服务：绿植种类、修剪频次、浇水施肥、病虫害防治、补种更新等标准。

4.公共设施设备运行、维修及养护服务：涵盖供水供电系统（二次加压）、电梯、消防系统、排水系统、公共照明、门禁系统、避雷设施等。需明确各系统的巡检周期、保养内容、小修及中大修的界定与处理流程。

5.车辆停放管理服务：针对业主及外来车辆的停放规则、收费标准（如有）、车位管理等。

6.公共区域环境维护：包括标识标牌的维护、公共区域的涂鸦清理、禁止私搭乱建的管理等。

7.其他特约服务：如代收代缴费用、节日装饰、社区文化活动组织等（需明确是否另行收费及收费标准）。

服务标准应力求具体、可衡量，避免使用“优质服务”、“及时响应”等模糊词汇。可参照国家、行业或地方相关标准，并结合项目实际情况进行细化，最好能形成附件作为合同组成部分。

（四）服务期限

明确合同的起止日期。前期物业服务合同需注意与业主大会成立后签订的物业服务合同的衔接。合同期限不宜过长或过短，一般为二至五年，以便根据服务质量进行评估和调整。

（五）服务费用

1.物业服务收费标准：明确收费方式（包干制或酬金制）。包干制需列明具体的物业服务费标准（如每平方米每月多少元），并区分不同物业类型（住宅、商业、办公）或不同楼层的收费标准。酬金制则需明确物业服务支出的构成、酬金提取比例或数额。

2.收费周期与方式：按月、按季还是按年收取，以及缴费的具体方式（银行代扣、线上支付、现场缴纳等）。

3.费用调整机制：约定物业服务费调整的条件、程序和方式。如因政策调整、成本显著变化等因素导致需调整收费标准，应如何启动业主表决程序。

4.其他费用：如停车费、公摊水电费（如有约定）、装修保证金及管理费、特约服务费等的收取标准、方式和用途，均需一一列明。

（六）双方权利与义务

1.甲方权利义务：

*权利：监督乙方履行合同义务、审核乙方提出的物业维修养护计划和财务预算（酬金制下）、组织对乙方服务质量的考核评估、按合同约定支付物业服务费用等。

*义务：向乙方移交符合要求的物业资料、配合乙方开展工作、协调乙方与业主间的关系、遵守管理规约、按时足额缴纳物业服务费用（针对业主个体）等。

2.乙方权利义务：

*权利：依据合同提供服务并收取费用、制止业主违反管理规约的行为、要求甲方协助解决物业管理中的困难和问题等。

*义务：严格按照合同约定提供服务、编制并执行物业维护保养计划、定期向甲方报告工作及财务状况（酬金制下）、接受甲方和业主监督、建立健全安全管理制度、做好应急预案并定期演练、保守业主隐私等。

（七）物业的承接查验

此条款对于前期物业管理或物业服务企业更迭尤为重要。应明确物业承接查验的主体、内容、标准、程序、责任方以及查验结果不符时的处理方式。乙方应在承接物业时，与甲方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签署查验记录，明确存在问题的整改责任和时限。

（八）违约责任

针对双方可能出现的违约情形设定相应的责任。例如：

*甲方未按时支付物业服务费的违约责任（如