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注册资产评估师《资产评估实务一》房地产评估收益法专题卷

一、单项选择题（共10题，每题2分）

1.收益法评估房地产价值时，净收益通常是指（）A.毛收入B.净营业收入C.税前利润D.税后利润

2.资本化率的倒数是（）A.净收益B.价值C.收益乘数D.折现率

3.在收益法中，如果净收益预期每年以固定比率增长，应使用的模型是（）A.直接资本化法B.收益乘数法C.现金流折现法D.剩余法

4.收益期限的确定主要基于房地产的（）A.建筑寿命B.土地使用权期限C.经济寿命D.物理寿命

5.市场提取法确定资本化率是通过（）A.比较类似物业的交易数据B.风险累加计算C.投资者问卷调查D.政府公布标准

6.计算净收益时，通常需要扣除的费用是（）A.物业管理费B.折旧费C.所得税D.抵押贷款利息

7.当净收益保持稳定时，折现率与资本化率的关系是（）A.折现率等于资本化率B.折现率大于资本化率C.折现率小于资本化率D.两者无关

8.收益法最适用于评估（）A.自用住宅B.商业出租物业C.公益设施D.所有类型房地产

9.在净收益计算中，空置损失的处理方式是（）A.加至毛收入B.从毛收入中扣除C.忽略不计D.作为乘数调整

10.直接资本化法的基本公式是（）A.价值=净收益×资本化率B.价值=净收益/资本化率C.价值=净收益+资本化率D.价值=净收益-资本化率

二、多项选择题（共10题，每题2分）

1.确定净收益时，应考虑的项目包括（）A.租金收入B.运营费用C.折旧费用D.所得税支出

2.资本化率的构成要素通常包括（）A.无风险利率B.风险溢价C.通货膨胀率D.管理成本率

3.收益法评估的基本假设包括（）A.房地产持续经营B.收益稳定或可预测C.市场完全有效D.信息对称透明

4.现金流折现法中，现金流要素主要包括（）A.净运营收入B.期末转售价值C.资本支出D.融资现金流

5.影响资本化率的主要因素有（）A.物业类型B.地理位置C.经济周期D.市场利率

6.收益期限的确定方式包括（）A.固定年限法B.永续法C.剩余经济寿命法D.合同约定法

7.净收益估算中，需调整的非经常性项目有（）A.一次性租金优惠B.非运营收入C.日常维修费D.常规税费

8.直接资本化法与现金流折现法的主要区别体现在（）A.是否考虑现金流时间价值B.适用收益稳定性不同C.是否需要市场比较D.计算复杂度差异

9.市场比较法在收益法中的应用常见于（）A.资本化率提取B.净收益对比C.价值直接比较D.租金水平分析

10.风险调整的常用方法有（）A.提高资本化率B.降低净收益预测C.增加折现率D.缩短收益期限

三、判断题（共10题，每题2分）

1.收益法评估的价值通常指市场价值。（）对错

2.净收益计算必须基于税后收益。（）对错

3.资本化率与房地产价值呈反比关系。（）对错

4.收益法仅适用于有租金收入的出租物业。（）对错

5.土地使用权期限届满后，房地产价值必然为零。（）对错

6.在稳定增长模型中，折现率等于资本化率加增长率。（）对错

7.空置损失应在计算有效毛收入时扣除。（）对错

8.收益法评估无需考虑当前市场条件。（）对错

9.现金流折现法更适用于收益波动较大的房地产。（）对错

10.资本化率可通过类似物业的租金收益率间接估算。（）对错

四、简答题（共4题，每题5分）

1.简述收益法评估房地产价值的基本原理。

2.说明净收益的计算方法及主要注意事项。

3.阐述资本化率的确定方法及其适用情形。

4.比较直接资本化法和现金流折现法的异同点。

答案：一、单项选择题：1.B2.C3.C4.C5.A6.A7.A8.B9.B10.B

二、多项选择题：1.AB2.AB3.AB4.AB5.ABCD6.ABCD7.AB8.AB9.AD10.AC

三、判断题：1.对2.错3.对4.错5.错6.对7.对8.错9.对10.对

四、简答题：1.收益法基于预期收益原则，资产价值等于未来净收益的现值，通过资本化或折现实现。2.净收益为有效毛收入减运营费用，