房地产开发企业会计分录及税务.docxVIP

房地产开发企业会计分录及税务

一：房地产开发企业商品房预售条件

房地产开发企业进行商品房预售，应当符合下列条件：

1.?土地出让金及证书方面：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

2.?规划与施工许可方面：持有建设工程规划许可证和施工许可证，确保建设项目符合城市规划要求且施工合法合规。

3.?资金投入与进度方面：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，以保障项目有足够资金推进建设，防止烂尾。

4.?预售登记与证明方面：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，这是合法预售的关键凭证。

5.?预售款监管方面：已经同金融机构签订预售款监管协议，确保预售资金用于项目建设，保障购房者权益。

二、销售（预售）房款等的会计核算分录及涉税事项

1.?收到会员费、诚意金、订金（不具有定金性质）时：

-会计分录：

借：银行存款

贷：其他应付款——会员费/诚意金/订金

房地产企业在收取会员费诚意金之前，必须以协议或合同或其他方式明确退还时不计利息，收取时开具收据不开具商品房预售款发票或商品房销售结算发票。

而收取定金在协议中约定一定期限后定金不予退还的条款收取定金是，视同收取房款，开具商品房预售款票据。

涉税事项：收取诚意金、会员费等，此时不涉及增值税、土地增值税和企业所得税纳税义务，因为这部分款项不属于应税收入。

案例：某房地产企业收到会员费10万元，诚意金20万元，订金15万元，定金20万

借：银行存款450,000

贷：其他应付款——会员费100,000

——诚意金200,000

——订金150,000

2.?收到定金时：（为便于理解，暂采用预收账款科目，可采用合同负债科目）

会计分录：

借：银行存款200000

贷：预收账款200000

涉税事项：收到定金时，增值税、土地增值税和企业所得税通常暂不确认纳税义务（预售阶段按规定预缴），但定金属于预收账款性质，应预缴增值税。

预缴增值税税额=200000/1.09*3%=5504.59

借：应交税费-预缴增值税5504.59

贷银行存款5504.59

3.?代收款项（如代收契税、水电初装费、煤气初装费、维修基金等）：

会计分录：

借：银行存款

贷：其他应付款——代收款项

涉税事项：代收款项

案例：某房地产企业12月销售一套房子，收到定金3万，后后收到首付款46万，按揭贷款60万，购房人交付维修基金5000元，房子总价款109万，分摊的土地价款21.8万，土地增值税预征率3%，企业所得税预计毛利率15%，

会计分录：

收到定金3万

借：银行存款30000

贷：预收账款30000

收到首付款46万

借：银行存款460000

贷：预收账款460000

收到贷款行按揭60万

借：银行存款600000

贷：预收账款600000

收到维修基金5000元

借：银行存款5000

贷：其他应付款-维修基金5000

增值税=（109-21.8）/1.09*9%=7.2

附加税费=72000*12%=8640

预缴土地增值税（109-7.2）*3%=3.054

印花税=109/1.09*0.05%=0.5

预缴企业所得税（109/1.09*0.15-0.8640-3.054-0.5）*25%=2.6455万

借：预收账款1090000

贷：主营业务收入1000000

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）72000

贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）18000

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）18000

贷：主营业务成本18000

借：税金及附加13640

贷：应交税费-城建交通教育附加印花税

13640

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）72000

贷：应交税费-未交增值税72000

借：应交税费-未交增值税72000

借：应交税费-附加等13640

借：应交税费-应交所得税26455

借：应交税费-应交土地增值税30540

贷：银行存款142635

三、商品房销售收入的会计核算和税务处理

1.?会计收入确认条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方

企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制

收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业

相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

2.?税法的收入确认条件：

采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或