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房地产项目招投标管理流程手册

目录

1.前言

2.项目启动与招标策划阶段

2.1项目招标启动条件

2.2招标策划主要内容

2.3招标策划方案审批

3.招标方案与文件编制阶段

3.1招标方案编制要点

3.2招标文件编制原则与依据

3.3招标文件核心组成部分

3.4招标文件审查与审定

4.招标公告发布与潜在投标人邀请

4.1招标公告发布规范

4.2潜在投标人邀请方式

4.3资格预审（如适用）

5.招标文件发售与澄清答疑

5.1招标文件发售流程

5.2现场踏勘组织

5.3投标答疑与招标文件澄清

6.投标文件递交与接收

6.1投标文件递交要求

6.2投标文件接收与保管

6.3投标保证金的收取与管理

7.开标阶段

7.1开标会议组织

7.2开标程序与记录

7.3开标异议处理

8.评标阶段

8.1评标委员会组建

8.2评标原则与纪律

8.3初步评审

8.4详细评审

8.5评标报告编制

9.定标与合同签订阶段

9.1定标原则与程序

9.2中标公示与中标通知书发出

9.3合同谈判与签订

10.招投标资料归档

11.附则

前言

本手册旨在规范房地产项目招投标活动，明确各参与方的职责与工作流程，确保招投标过程的公开、公平、公正和诚实信用，提高招标采购效率与效益，保障项目顺利实施。本手册适用于公司所有房地产开发项目的工程、货物及服务采购招投标管理工作。各相关部门及人员应严格遵照执行。

1.项目启动与招标策划阶段

1.1项目招标启动条件

项目已完成立项审批或备案手续，具备相应的资金来源证明，项目初步设计或实施方案已通过审查，满足招标所需的技术资料基本完备。

1.2招标策划主要内容

*招标范围界定：明确拟招标的工程、货物或服务的具体内容、数量及质量要求。

*招标方式选择：根据项目特点、规模、复杂程度及相关法规要求，选择公开招标、邀请招标等适宜的招标方式。

*标段划分：结合项目管理能力、承包商资质、施工组织等因素，合理划分招标标段，以利于竞争和项目实施。

*合同类型选择：根据项目风险分担、价格控制等因素，选择固定总价合同、可调价格合同或成本加酬金合同等。

*招标时间计划：制定详细的招标工作时间表，明确各关键节点的完成时限。

*投标人资格要求：根据招标内容设定合理的投标人资质、业绩、财务状况、人员设备等资格条件。

1.3招标策划方案审批

招标策划方案由项目部门或招标管理部门牵头编制，经相关业务部门会签后，按公司权限审批流程报请审批。审批通过后方可启动后续招标工作。

2.招标方案与文件编制阶段

2.1招标方案编制要点

在招标策划基础上，进一步细化招标组织形式、招标公告发布媒介、评标方法与标准、合同主要条款、最高投标限价（如有）的编制原则等核心内容。

2.2招标文件编制原则与依据

*合法性原则：严格遵守国家及地方有关招投标的法律法规及政策规定。

*公正性原则：招标文件内容应公平对待所有潜在投标人，不得设置歧视性条款或不合理门槛。

*完整性原则：招标文件应包含投标人须知、评标办法、合同条款及格式、工程量清单（如有）、技术标准和要求、投标文件格式等所有必要内容。

*准确性原则：文件中的技术参数、工程量、时间要求等应准确无误。

*严谨性原则：条款表述应清晰、严谨，避免歧义。

2.3招标文件核心组成部分

*投标人须知：包括投标费用、投标保证金、投标有效期、投标文件组成、递交要求等。

*评标办法：明确评标委员会的组建、评审程序、评审因素及权重、废标情形等。常用评标办法包括经评审的最低投标价法、综合评估法等。

*合同条款及格式：明确双方权利义务、工程范围、工期、质量标准、价款支付、违约责任等。

*工程量清单（适用于工程招标）：提供详细的分部分项工程项目、措施项目、其他项目等清单。

*技术标准和要求：明确招标项目的技术规范、质量标准、验收标准等。

*投标文件格式：提供统一的投标函、投标报价表、资格审查资料、技术方案等格式。

2.4招标文件审查与审定

招标文件编制完成后，应组织内部相关部门（如工程、成本、法务、财务等）进行审查，重点审查其合法性、完整性、公正性、准确性及与项目需求的符合性。必要时可聘请外部专家进行评审。审查通过后，按公司规定权限报批。

3.招标公告发布与潜在投标人邀请

3.1招标公告发布规范

采用公开招标方式的，应在国家指定的媒介（如中国招标投标公共服务平台）及公司认为必要的其他媒介上发布招标公告。公告内容应包括招标人名称、项目名称、招标内容、投标人资格要求、获取招标文件的时间和方式、投标截止时间等。

3.2潜在投标人邀请方式

采用邀请招标方式