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房地产与物业交接工作流程手册

引言

房地产项目的顺利交付与物业服务的无缝衔接，是保障业主权益、维护社区和谐、确保物业保值增值的关键环节。本手册旨在规范房地产开发企业（以下简称“移交方”）与物业服务企业（以下简称“接收方”）之间的交接工作流程，明确双方职责，细化操作标准，以期最大限度减少交接过程中的疏漏与纠纷，为项目后续的规范化管理奠定坚实基础。本流程适用于新建商品房项目、保障性住房项目及其他类型房地产项目的物业交接工作。

一、交接准备阶段

交接工作的成功与否，很大程度上取决于前期准备的充分程度。此阶段双方应秉持积极沟通、密切配合的原则，为后续交接铺平道路。

1.1成立交接专项小组

*移交方：应由项目负责人牵头，协调工程、设计、营销、客服、法务等相关部门人员组成。

*接收方：应由物业公司负责人牵头，协调项目管理处（或拟任管理处）负责人、工程、客服、安保、环境等专业骨干人员组成。

*联合会议：双方专项小组成立后，应召开首次联合会议，明确各方联系人、职责分工及沟通机制。

1.2明确交接范围与内容

*界定原则：以项目规划批准文件、商品房买卖合同、前期物业服务合同及相关法律法规为依据，明确界定交接的物业范围、公共区域、共用设施设备、附属配套设施等。

*清单制定：移交方应先行拟定《物业交接范围清单》，列明拟交接的各项内容，交由接收方审核确认。

1.3制定交接计划与时间表

*工作计划：双方根据项目实际情况及合同约定，共同商议制定详细的《物业交接工作计划》，明确各阶段任务、完成时限、责任部门及负责人。

*时间节点：关键时间节点包括：资料移交开始时间、现场查验开始及完成时间、问题整改期限、最终交接确认时间等。

1.4交接标准与依据确认

*国家及地方标准：明确交接工作所应遵循的国家、行业及地方相关工程建设标准、验收规范、消防安全规范、物业管理条例等。

*合同约定标准：梳理前期物业服务合同中关于物业承接查验的具体标准和要求。

*企业内部标准：接收方可提出符合自身管理要求的、不低于国家及合同标准的内部查验细则，供移交方参考。

二、资料交接与核验阶段

完整、准确的资料是物业后续管理与维护的基础，资料交接是物业交接的核心环节之一。

2.1资料清单提交与确认

*移交方准备：移交方应根据相关规定及合同约定，整理并列出《物业资料移交清单》，明确资料名称、份数、原件/复印件、存放位置等信息。

*接收方审核：接收方对移交方提交的资料清单进行审核，对缺失、不完整或不符合要求的资料，应及时书面提出补充或完善要求。

2.2核心资料交接内容

移交方应向接收方移交以下主要资料（包括但不限于）：

*产权与规划类：项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证/不动产权证书、项目竣工综合验收备案证明（或分期验收备案证明）、规划总平面图、消防验收合格证明等。

*工程技术类：

*竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

*设施设备的出厂随机资料（产品合格证、使用说明书、安装调试说明书、保修卡、保修协议等）。

*设施设备的安装、调试、试运行记录，隐蔽工程验收记录。

*消防系统、电梯、供水、供电、供暖、燃气、安防、智能化等专业系统的技术资料及相关审批文件。

*物业运营基础类：

*物业区域划分资料，包括物业管理用房、业主共有区域和设施的清单及证明文件。

*已售/未售房屋清单、业主（及物业使用人）名册（含联系方式、房屋信息等，需注意隐私保护）。

*前期物业服务合同、临时管理规约等。

*其他相关资料：如项目的各类保修协议、与公用事业单位（水、电、气、暖、通讯等）的接驳协议及相关数据资料、项目遗留问题说明等。

2.3资料核验与签收

*逐项核验：接收方应组织专业人员对移交方提供的资料进行逐项核对、清点、查阅，确保资料的完整性、真实性、准确性和有效性。

*问题记录：对发现的资料缺失、破损、不符等情况，应详细记录在《资料交接问题记录表》中，并及时向移交方提出。

*签署确认：资料核验无误后，双方在《物业资料移交清单》上签字盖章确认，并各执一份。对暂未补齐的资料，应注明补齐时限。

三、现场实物交接与查验阶段

现场实物交接与查验是确保物业硬件符合交付标准的关键步骤，应全面、细致、客观。

3.1现场查验前准备

*工具准备：接收方应准备必要的查验工具，如卷尺、水平仪、万用表、手电筒、空鼓锤、记号笔、相机/摄像机、查验表格等。

*图纸对照：接收方人员应熟悉项目竣工图纸等资料，以便现场核对。

*分组进行：可根据物业类型和查验内容，将查验人