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卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！《买卖合同司法解释》

第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对

方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主

张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释

第三十条、第三十一条等规定进行认定。”根据上述法律

规定，卖房人违约，买房人可以主张可得利益损失。但是需

要注意如下几个问题：（1）有上位法《合同法》依据，但不

得违反可预见性原则和防止损失扩大的义务。《合同法》第

一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当

于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，

但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见

到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品

或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益

保护法》的规定承担损害赔偿责任。”该规定为守约方主张

可得利益损失提供了上位法的依据，但是同时也给了守约方

主张可得利益损失一个限制，即可预见性原则，这是为了避

免造成严重不公平的后果。《合同法》第一百一十九条规定：

“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩

大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失

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要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违

约方承担。”守约方有义务防止损失的扩大，比如，买房人

在卖房人构成根本违约且合同不能继续履行的情形下，买房

人应当及时采取诸如及时发函解除合同并起诉解决纠纷，再

买其他的房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就

扩大的损失向卖房人主张。这是是为了避免给卖房人造成过

分沉重的违约责任。（2）与有过失原则的限制。与有过失

原则又称过失相抵原则，是指守约方对于损失的发生也有过

错的，应当扣减相应的损失赔偿金额。《买卖合同司法解释》

第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，

对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔

偿额的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，如果作为守

约方的买房人对于损失的发生也有过错（如明知房屋有查封

还购买），则应当扣减相应的损失赔偿金额。（3）损益相

抵原则的限制。损益相抵原则即守约方因违约方违约受有损

失的同时还获得了利益，则守约方在向违约方主张损失赔偿

的时候应当将其获得的利益扣除掉。因为我国的违约责任赔

偿的原则是填平原则，法律只允许守约方受到的损失获得赔

偿，而不允许守约方因违约方的违约而获得额外的利益。《买

卖合同司法解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方

因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该

部分利益的，人民法院应予支持。”在房屋买卖中，也可能

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出现作为守约方的买房人因违约方的违约而获得利益的情

形，如有，则应当相应地扣除掉。那么，买房人的可得利

益损失是什么呢？是房屋差价，即房子涨价的部分。因为如

果房屋交易顺利进行，买房人取得了房子的所有权，则从房

价上涨的利益就应当属于买房人。此外，关于主张房屋差

价损失的时间节点。所谓差价数学上的一个“差”，就要有

“减数”和“被减数”，“被减数”即合同约定的房屋总

价，减数是什么呢？简单讲应当分两种情形：（1）卖房人构

成根本违约且（此时）合同不能继续履行，则应当以卖房人

构成根本违约事件点作为计算房屋差价的时间点。卖房人构

成根本违约的时间点好判断，何谓合同不能履行？合同不能

履行分为事实上不能履行和法律上不能履行，前者如卖房人

将房屋拆除（房屋灭失），后者如卖房人将房屋出售给了善

意的第三人。之所以在此情形下买房人要以卖房人构成根本

违约的时间节点作为计算房屋差价的时间节点，是因为这种

情形下，买房人不能主张继续履行合同，只能主张解除合同

并赔偿损失，买房人因此而产生了防止损失扩大的义务，不

能向卖房人主张扩大的损失（卖房人构成根本违约之后的房

价又上涨的