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福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产

征收补偿费的评估方法及取费参数

（仅供内部使用）

福州市财政投资评审中心

二○一二年五月二日

为规范福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的

评估计价，根据几年来的评估实践经验，参考《资产评估常用方法与参

数手册》（2011）及相关的评估规范，并征求了协助评估单位的意见，

中心归纳拟定了《福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补

偿费的评估方法及取费参数》，供各协助评估机构和估价人员使用。

建构筑物及二次装修工程征收补偿费评估方法及取费参数

一、评估方法：成本法

(一)房屋、构筑物

房屋、构筑物评估值=重置成本×成新率

1、重置成本的计算：

重置成本=开发成本+管理费用+资金成本+开发利润

(1)开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+其他工程费

①建筑安装工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基

准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算。

②前期工程费：根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定的

通知》计价格[2002]10号文件，按评估对象不同，工程规模及复杂程度，房

屋取建安造价3-5%，构筑物取建安造价2-3%。

③其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费、白蚁常规防治费等，取

费按建安造价的3-5%。项目重置成本50万元以下的项目，如简易房屋、棚、

构筑物不计该项费用（堤坝、桥梁等除外）。

(2)管理费用：按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、

整体工期等，取开发成本的1.5%。

(3)资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内

的不计此项。

(4)开发利润：取直接成本利润率5%，利润=（①+②+③）×5%。

2、成新率的计算

采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象

的成新率。（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，

现场查勘成新率60%计算，若现场查勘成新率有严重瑕痴，如严重不均匀沉

降，主体结构断裂等，可根据实际状况调整）。

无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算

成新率。

(1)现场查勘打分法：根据现场查勘的实际状况，对评估对象的结构（基

础、构件、墙体等）、装修（门窗、墙面等）、配套设备（水、电等）分别

打分，按所占权重计算成新率。

(2)年限法成新率=[1-(1-R)t/n]×100%

R：为残值率

t：为已使用年限

n：为经济使用年限

备注：无产权的房屋建筑物按重置价乘以成新率后7折计算拆迁补偿费。

文件依据：

①市政府专题会议纪要《关于市领导检查社会保障房项目建设的会议纪

要》（[2007]154号）；

②市政府专题会议纪要《关于研究在建高速公路项目征迁和建设问题的

会议纪要》（[2010]317号）；

③关于印发《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》

的通知（榕房[2009]23号）

(二)房屋二次装修

1、重置成本的计算：

重置成本=建安工程费+勘察设计费+工程监理费+管理费用+资金成本

+开发利润

①建安工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日

信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算，定额外的项目可通过

市场询价的方式计算。

②勘察设计费：根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定的

通知》计价格[2002]10号文件，按评估对象装饰装修复杂程度，按建安工程

费的3-5%计算。

③工程监理费：根据福建省物价局闽价[2001](房字69号)、福建省物价

局闽价[2002](房字572号)，工程监理费取2-3%，项目重置成本30万元以下

的项目不计该项费用。

④管理费：按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、整

体工期等，取建安工程费、勘察设计费、工程监理费之和的1.5%。

⑤资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内

的不计此项。

⑥利润：取直