比较法在估价中应用与调整要点.pdfVIP

比较法：类似的价格，调整修正后得到比较价格。

理论依据——替代原理

适用：同类多，活跃。如：住宅、写字楼、商铺、厂房、开发用地。

不适用：类似少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等）

少（学校、医院、行政）

可比性差（在建工程，完工率差别大）。

可比实例与估价对象差异（四个方面）：

价值内涵和形式；

情况；

市场状况；

状况

数量要求：3～5个，不少于3个

质量四要求：

1）方式适合估价目的

2）相似（区位——同一供求范围；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模0.5～2倍范围；

建筑结构相同）

3）时间点接近（不宜超过1年，超过2年）晚于价值时点

4）尽量为（或可修正为）正常价格

建立比较基础

统⼀财产范围

财产范围不同，是“有/无”差别

不是“好/坏”、“优/劣”、“新/旧”的差别——在状况调整