好房子上海“好房子”新规破局：锚定品质初心，北上广深政策差异一次看清.docxVIP

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好房子|上海“好房子”新规破局：锚定品质初心，北

上广深政策差异一次看清

01

上海发布“好房子”新规，17项细节推动品质提升与空间优化

9月26日，上海规划与自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知。

文件内容涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体的细节，物业类型覆盖新建和存量住宅，为住宅品质提升指出新的方向，让上海的“好房子”也更有规范可依。

相较于2022年上海修订版的《住宅设计标准》，本次发布的新规在多个方面呈现出显著变化。

1.完善城市界面方面。新规鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的公共服务设施，在一定面积限制内经审定补缴土地价款即可，这将使城市功能更加丰富，提升居民生活便利性。

2.建筑高度方面。旧规100m以下按标准设计、100m以上需专项论证，新规则允许沿道路转角等重点区域局部提高建筑高度，50米及以下和50米以上有不同的提高限制，有助于更灵活地利用城市空间，塑造更具特色的城市形态。

3.城市天际线要求上。旧规需符合消防、日照，新规在满足多种限制的前提下，强调统筹规划建筑布局与风格，构建高低错落的天际线和建筑群，使城市风貌更加美观大

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气。

4.架空层和风雨连廊的规定变化明显。旧规全计容或半计容，新规明确多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊不计入容积率，且架空层净高有要求，这将增加居民的公共活动空间。

5.阳台设计与计容规则更加细化。旧规按进深和水平投影简单划分，新规采用“比例+阈值”双控，阳台面积最大面积为户型建面的10%，且不大于16平，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深0.75米宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积。

6.地下车库方面。允许设置在半地下室和底层架空层且不计容，停车库上层还可按需增设架空层和风雨连廊。

7.外立面使用高品质材料且明确饰面层建筑面积的不计容。风雨连廊用作通道不计容且禁止封闭出售。这些新规都体现了对住宅品质提升和城市空间优化的追求。

内容

2022年修订版上海

《住宅设计标准》

9.26版新规

城市界面

无此规定

鼓励沿城市生活性街道新增对外开放的文化、娱乐、

商业等公共服务设施。增加的计容建筑面积不超过合

同约定项目总面积的1%～3%，经评估审定后，签

订补充合同并按规定补缴相应土地价款。

建筑高度

100m以下按标准设计，

100m以上需专项论证

沿道路转角、重点地区和城市设计重要节点，可局部

提高建筑高度。50米及以下高度提高不超过7米，

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50米以上高度提高不超过11米。

城市天际线

要求符合消防、日照

在符合机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分

析等限制的情况下，统筹规划住宅区建筑布局和整体

风格，着力构建高低错落的城市天际线和建筑群。

架空层、风

雨连廊

全计容或半计容

多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布

置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面

积不计入容积率。架空层净高不宜低于3米。

阳台设计与

计容规则

1.面积计算：进深≤1.8m

且水平投影≤8㎡时按1/2

计容，超则全计容；

2.特殊阳台：无政策要求

阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按

其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平

投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大

于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于

80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳

台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外

墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8

米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按

其水平投影面积的全面积计入容积率。

架空层

需通风、采光，无“不计

容”政策

用作公共通道/休闲的架空层（净高〉3m）不

计容，禁止封闭出售

地下车库

仅允许地下车库

内部停车库可设置在半地下室、底层（仅限一层）架

空层，其建筑面积不计容。在停车库上层另有公共需

要增设架空层和风雨连廊

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外立面

无相关规定

外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材

料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建

筑面积的，其饰面层不计容

风雨连廊

无相关规定

用作通道，不计容，禁止封闭出售

02

北上广深“好房子”政策比较：五维度展现差异化标准

截至目前，北上广深四个一线城市围绕高品质住宅的建设，都已相继出台了详细的政策文件。这些政策既贴合各城实际，推动房企从“以价换量”转向“提质增效”，