山东鲁商济南国奥城公寓可行性再研究_72PPT.pptxVIP

;前言：

自今年1月份我司与贵公司合作以来，我方已就公寓建设的可行性和公寓产品建议进行了几次提报，并与贵方进行了多次探讨研究，此次探讨我们在原来思考的基础上，做了完善和丰富。因贵公司各位领导工作较忙，同时参加会议的机会很少，故借此次机会做以下汇报。;;;;中心区;;1、被调查公司以小型企业为主;2、区域市场对200㎡以下的办公面积需求较大;3、纯写字楼的需求比重最高，市场对于SOHO公寓缺乏认知;4、独立卫生间成为办公需求考虑的重要方面;以上数据中，需求中央空调和分户中央空调的比重分别达到了40%和51%，两者的比重达到了90%以上。这反映了写字楼市场对于中央空调（含分户式中央空调）的需求程度非常高，中央空调（含分户式中央空调）已经成为现代办公的必要硬件配套部分。同时，由于考虑到中央空调的使用费用较高的现实，中小企业为了降低办公成本，更倾向于需求分户式中央空调。;对与交房标准方面的调查结果显示，有55%的选择简装修，有31%的选择精装修，仅有14%的选择毛坯房。与住宅需求相比，商务办公的需求更讲究效率和形象，以体现办公装修方面的省时、省力及形象的需求，因此，多数办公需求更偏好以简装修或精装修的交房标准。另外，由于各企业对于写字间的装修风格、装修的标准、个性化等方面的要求不同，所以更多的选择简装修的交房标准。;从调查的统计上看，有54%的调查群体选择了“暂不考虑，以后会”，占到了较大的比重，这一方面说明了市场对奥体中心区域的认知度、关注度较高，并对该区域的前景表现出较强的信心；另一方面，由于奥体中心区域的整体成熟度还不高，主要体现为配套不全、环境乱杂、区位偏远、政府动迁不明确等问题，造成市场对于该区域的疑虑和观望的现状。都存在1-5年（大多为2-3年）不等的观望，这也与我项目的成长期相吻合。;区域价格认同方面的调查数据如上图所示，认为价格在7000—8000元/㎡的占到33%，为最大比重；认为价格在6000—7000元/㎡占到30%，与前者几乎接近，两者占到63%。由此得出，项目所处区域的市场预期价格范围主要集中在6000-8000元/㎡。

另外，有23%比例的调查对象认为该区域的价格在6000元/㎡，这主要是因为区域的价值不成熟现状造成的；其次，很多客户将高新区的其它在售写字楼项目作为其价格参考标准，这说明了区域价格水平较低的市场现状也较大的影响了市场对于该项目价格的预期。;小结：;;;公寓建设的必要性;;序号;2.需求市场的必然结果;;;;公寓建设的可行性;1.成本比写字楼降低;;8;;商务公寓项目;小户型办公项目：;整个济南市场，特别是区域内小型商务产品存量和未来放量较高档写字楼要小的多，为商务公寓提供了可行性。;;;;公寓运作难点与应对;;;;;;;精准营销深挖客户;;公寓建设可行;;1.地上首层设置商业，为本楼提供服务;

2.顶层设置loft空间，改为2-3层设置loft：

●loft空间户型面积加大，需降低总价；

●参考晶都国际，其设在顶层的loft销售难度大。

3.鉴于需求调查结果和展会意向登记客户结果，将面积进行微调，加大户型面积；;户型设置比例建议（按户数计）;2-3层（loft空间）

（总共30户）;户型面积比例统计;平面布局建议;二居：70㎡;;Soho平层：62.23㎡;Loft空间：

单层62.23㎡;Soho平层：

68.56㎡;Loft空间：

单层68.56㎡;Soho平层：

79.16㎡;Loft空间：

79.16㎡;标准层空间装饰示意;顶层loft空间示意;底层商业loft空间示意;大堂;突出人性化设计，在公寓楼座首层设置公共卫生间，为外来人员提供方便。;中央空调设置;厨房设置