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闽泰•滨海之窗

第一部分市场调研阐发

一、近期片区市场热点

1、总体市场阐发

七月份，我市商房预售面积为72.5万平方米，继6月份

之后继承保持良好的态势，相对付4、5月份都有大幅增长，比

上半年平均每月63.6万平方米上升14%。

从预售商住宅的结构来看，均价在每平方米6000元以上

的住宅预售面积占总预售面积的42.52%,与今年6月相比上升

0.94个百分点，和今年上半年相比上升了8.84个百分点，表明

我市住宅的消费水平在不停上升。

通过阐发本月各区住宅销售情况可以发明，与6月份相比,

只有福田区住宅销售面积增长了36.9%,均价也相对上升，而

其他五区的销售面积及均价均有所下降。

2003年前四个月，南山区在批准预售面积方面逾越福田区,

跃居全市第一位。南山区房地产的迅猛生长主要依靠华侨城、

后海和前海三大片区大力而为。

2、片区市场阐发

2・01、商业新中心提升居住质量

这两年，由于华强北商业空间的日益缩小，华强北牌商家纷

纷进驻南山中心区四周。两年前，曼哈首次将分店开在南山，最近

儿童世界也在南山开了分店，友谊城分店不久将在保利城露面，加

上多年来海雅百货、姊妹城百货以及种种国际牌超市的入驻，南

山中心区，已经逐渐形成了罗湖东门、福田华强北之外深圳的第三

个商业中心，而南山相对较高的人均GDP也预示了这些商业中心将

有自己的生长前途。商业中心的集聚、时尚观点的形成，无疑提升

了楼盘的居住质量，刺激着周边楼盘人气的聚集。

2・()2、山南已成为深圳房地产的主战场

到目前为止，南山中心区可转让土地已转让凌驾七成多。2002

年的“十强企业”其中中海、华侨城、招商、卓越、京基、振业等6

家企业的项目重心都在南山。2003年第一季度“楼盘销售前10名”,

无论是按金额，照旧按面积，南山都占据绝对多的优势，事实表明,

目前南山已成为深圳地产的主战场。

2-03、中小户型走旺，豪宅市场乏力

南山一直是深圳的高新技能基地和教诲基地，由于高新区开发

越来越热，而高新技能企业里根本上都以年轻人为主，这就衍生出

了一个庞大的楼盘需求市场。所以，近年来，南山特别是南山中心

区一直处于楼盘的春天。呼应这一市场需求南山中心区目前在建项

目大部分是以两、三为主的小盘或中盘。

2-04、南山商业中心区范围效应及板块轮动效应在削弱

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南山商业中心区前所未有的销售良好势头，成因主要是后海和

前海地产市场两在板块轮动所带来的范围效应，“到后海置业去”、

“到前海置业去”已成为近几年深圳人置业的一个潮水，因今后海、

前海的知名度提高了，形成了气候。

但随着后期政府对后海住宅开发的控制，片区住宅供给量在逐

步淘汰，导致片区住宅紧俏的同时相应低落了范围效应。

2-05、片区项目宣传本钱拉升

“海湾决战”产生滨海16强，16强修建面积至少都在15万平

方米以上，开端统计滨海16强加起来的已取得预售证的销售面积靠

近300万平方米，碧海云天、鼎太风华、阳光棕相园、星海名城、

蔚蓝海岸、海月二期、阳光带•海滨城、泰华、百仕达项目、金域蓝

湾、翠堤湾、漾日湾畔等滨海大盘云集，至使短期内滨海楼市供给

大增，竞争的结果是各楼盘宣传范围险些都比力大，由此滨海大盘

宣传本钱被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推广用度高达

5000多万，相信海月