大连金石滩龙山房地产项目前期咨询报告.pptVIP

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十五期间，开发区经济进入提速期，年均增长幅度达到20%以上

十一五期间，计划年均增长率平均达到27%，GDP产值实现1300多亿，产值规模将接近主城区。;第二产业主导地位;4000

外籍人士;工业区变迁模式;;开发区规划发展;开发区规划发展;开发区规划发展;IT产业园

规划全部员工数约4万人（100人/公顷），3期规划有住宅用地，住宅需求内部可基本解决，但3期启动较完，至少3-5年之后

地块目前已拆迁，2008年第一批工厂入驻，估计入驻员工数不到1万人，其余员工在未来5-10年内逐步入驻;开发区规划发展;主要结论;大连经济技术开发区;金石滩概况;金石滩概况;金石滩旅游资源;旅游地生命周期;1988年2个;金石滩产业结构;金石滩就业状况;金石滩就业状况;金石滩总体发展规划;金石滩用地规划;主要结论;宏观市场分析;大连整体市场;大连整体市场——土地市场;大连整体市场——住宅市场;大连整体市场——住宅市场;大连整体市场——住宅市场;宏观政策分析;10月二手房;宏观政策分析;

未来土地供应向主城区外围扩展，经济开发区存在很大的发展潜力

近年住宅供应量相对不足，呈供不应求之态，房价上涨迅速

九部委新政将促成小户型大比拼，大户型住宅稀缺，但对开发区市场影响不大

购房落户门槛提高将一定程度抑制外来客户需求、影响房价上涨速度;微观市场分析;开发区作为新城区发展重心

住宅价格已是主城区以外区域的领头羊;整体微观市场;相对独立性：由于距离的限制，目前新城区地产与大连市区保持相对独立性，而非如甘井子板块主要是由市区人口的迁移所形成。

价格联动性：开发区的价格受到市区的联动，且表现出一定的差异性。

区域集聚型：新城区近几???的火爆市场状况，主要是由开发区经过20年的发展，在由单一工业区向复合新城区转变过程中，产业聚集、人口聚集、购买力聚集所形成的自然发展过程;一次置业向二次置业转变

自住需求为主向自住和改善型需求并存转变

产品开发从地段开发模式向品质开发模式过渡;2005年开发区商品房售出69万㎡，销售面积同比增长16.1％。市场容量处于稳步增长状态;价格变化;住宅依旧是区域供应的主要物业，投资性商用物业开发比例上升，达到了12％

别墅保持稳定状态，基本维持在10％左右;去化状况;高端住宅户型稍大，但依旧适当控制户型，中低端市场以中小户型面积为主;板块分布;金马路板块：商住板块

金马路属于开发区的商住区，沿该区域汇聚了开发区的行政机构、商场、金融系统、写字楼等。目前在售楼盘包括写字楼、小户型公寓、高档住宅等，代表楼盘有亿锋现代城、古耕5000、凯伦大厦等

滨海板块：滨海中高档住宅区

丽娇湾濒临海面，该区域是开发区的中高档住宅区，早先开发以别墅为主，大量的日本人和韩国人居住在该区域。目前该板块主要开发中高档的公寓，代表楼盘是众益阳光海岸、天安海景花园等

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湾里板块：中低档住宅区

湾里区域距离金马路一带较远，且周边由大量工业区包围，区位条件较为一般。该区域目前以开发中低档住宅为主，代表楼盘是东城天下。

金石滩板块：别墅区

金石滩属于国家4A级度假区，区域存在较多老别墅，空置率很高，甚至已经接近荒废。但目前除王子庄园等别墅项目外，也出现一些中低档楼盘，如龙山花园、金海人家等。;从现有居住用地规划来看：

目前开发区已知的未来住宅开发量（建筑面积）可达950万㎡（滨海沿线为主力，约540万方）

未来2年新推建筑面积估计在200万㎡;附：潜在用地供应列表;07-09年开发区住宅市场供应量将会增加；但开发区住宅市场仍属于潜力型市场，需求也会有较大增长。近期未来市场供求两旺。;城市建设时间轴;整体微观市场;市场特点;楼盘分布图;产品类别价格;供应结构;产品分析;去化分析;综合评价;未来供应;未来供应;

金石滩住宅市场发展缓慢，目前规模尚小；市场相对孤立，是外省市客户主导的市场

在售楼盘供应量上以中低档多层公寓为主，户型上小面积二房为主，去化较快；高档公寓去化速度次之；别墅因品质较差而滞销

金石滩未来住宅用地开发量较大，重点为鲁能项目，该项目将启动金石滩大型生态居住片区;在推个案——龙山花园;在推个案——龙山花园;在推个案——金海人家;

;在推个案——金海人家;在推个案——金海人家;在推个案——金座·领海世嘉