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物业项目节能减排实施细则

一、总则

（一）目的与依据

为积极响应国家关于绿色低碳发展的号召，切实履行物业服务企业的社会责任，降低物业项目运营成本，提高能源利用效率，改善人居与办公环境质量，依据国家及地方相关法律法规与行业标准，结合本物业项目实际情况，特制定本细则。

（二）适用范围

本细则适用于本物业项目（以下简称“项目”）内所有公共区域、共用设施设备以及物业服务中心自身运营的节能减排管理工作。涵盖项目内的照明、空调、给排水、电梯、办公等各个方面的能源消耗及资源利用。

（三）基本原则

1.系统性原则：将节能减排融入项目日常运营管理的各个环节，实现全方位、全过程控制。

2.经济性原则：在确保服务质量的前提下，优先采用技术成熟、投资回报合理的节能技术和措施。

3.实效性原则：各项节能措施应具体、可操作、可监测、可评估，确保节能效果落到实处。

4.全员参与原则：通过宣传、培训和激励，提高全体员工及业主/住户的节能意识，共同参与节能减排工作。

二、公共区域照明系统节能管理

（一）光源选择与改造

1.公共区域照明应优先选用高光效、长寿命的节能光源，如LED灯具。逐步淘汰高耗能光源。

2.新安装或改造照明时，应根据不同区域的功能需求和照度标准，合理选择灯具功率和安装数量，避免过度照明。

（二）照明控制方式优化

1.楼道、楼梯间等区域推广使用声控、光控或红外感应等自动控制开关，确保人来灯亮，人走灯灭。

2.大堂、车库等公共区域照明，根据实际人流情况和自然光条件，采用分组控制、时控或智能控制系统，灵活调整照明开启数量和时间。

3.节假日及夜间非主要通道，可适当降低照明亮度或实行间隔开灯。

（三）日常维护与管理

1.定期巡检照明灯具，发现损坏、老化或光效下降的灯具及时更换。

2.保持灯具清洁，定期擦拭灯罩，确保良好的透光性。

3.建立照明设备台账，记录灯具型号、数量、安装位置、更换时间等信息，为节能改造提供数据支持。

三、空调与通风系统节能管理

（一）运行参数设定

1.夏季空调制冷温度设置不低于26℃，冬季空调制热温度设置不高于20℃。可根据室外气温变化和实际需求适当调整，但应严格控制在合理范围内。

2.过渡季节应优先利用自然通风，减少空调使用时间。

（二）运行时间管理

1.根据项目实际使用情况（如办公时间、客流量等），合理设定空调系统的启停时间，避免无效运行。

2.非工作时间或无人区域，应关闭或调至最低能耗模式。

（三）设备维护与效率提升

1.定期清洗空调过滤网、蒸发器和冷凝器，保持换热效率。一般情况下，过滤网应每月清洗一次。

2.定期检查空调制冷剂压力，确保系统无泄漏，制冷（热）效果良好。

3.定期对空调水泵、风机等设备进行维护保养，确保其处于最佳运行状态，减少能耗。

4.加强空调风管及水管的保温措施，减少冷（热）量损失。

（四）通风系统优化

1.地下车库、设备房等区域的通风系统，应根据空气质量和温湿度情况，合理设置运行时间和频率，避免全天不间断运行。

2.推广使用智能通风控制系统，实现按需通风。

四、给排水系统节能管理

（一）用水器具管理

1.推广使用节水型水龙头、节水型马桶等节水器具。对老旧、损坏的用水器具及时更换。

2.定期检查供水管网、阀门、水龙头等，发现滴、漏、跑、冒等现象立即修复，减少水资源浪费。

（二）绿化灌溉节水

1.优先采用喷灌、滴灌等节水灌溉方式，替代传统的漫灌。

2.根据季节、天气和植物需水特性，合理安排灌溉时间和水量。避免在高温、大风时段灌溉，以减少蒸发损失。

3.充分利用雨水或中水进行绿化灌溉，提高水资源利用率。

（三）水景与泳池管理

1.水景设施应根据季节和节假日合理开启，避免长时间连续运行。

2.泳池用水应加强循环过滤和水质处理，延长换水周期。定期检查泳池设施，防止渗漏。

（四）二次供水系统优化

1.二次供水水泵应选择高效节能型产品，并根据用水量合理配置水泵运行台数。

2.对二次供水系统进行必要的节能改造，如采用变频调速技术，实现恒压供水，降低能耗。

五、电梯系统节能管理

（一）运行调度优化

1.根据楼宇入住率、客流量高峰时段，合理调配电梯运行台数和停靠楼层，提高电梯运行效率，减少空驶率。

2.非高峰时段或夜间，可适当减少运行电梯数量，或设置单梯运行、群控休眠等模式。

（二）维护保养与效率提升

1.严格按照电梯维护保养规程进行定期保养，确保电梯各项性能指标达标，减少故障，降低能耗。

2.定期检查电梯曳引机润滑油、导靴、钢丝绳等部件，保持良好润滑和运行状态。

六、办公及后勤管理节能措施

（一）办公设备节能

1.办公电脑、打印机、复印机等设备应设置合理的节能模式，下班前务必关