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民宿合作协议标准协议条款

干了五六年民宿运营，见过太多因为协议没签明白闹得脸红脖子粗的案例——有房东说“我就借个房子，咋还要担客户受伤的责”，有运营方喊“平台扣了我佣金，房东凭啥还催着要全额分成”。这些矛盾的根源，往往是合作协议里少了那么一两行关键条款。今天咱就掰开了揉碎了，从专业从业者的视角聊聊民宿合作协议的标准条款，毕竟把丑话说在前头，才能把生意做长远。

一、协议基础：明确合作主体与前提

1.1合作主体的合法性审查

签协议的第一步，不是急着填分成比例，而是先把“和谁合作”搞清楚。民宿合作常见两方：甲方一般是房源所有权人（可能是个人房东、企业业主），乙方多为运营方（民宿管理公司、平台代理或个体经营者）。

这里有几个关键门槛：甲方必须提供不动产权属证明（房产证或租房合同+原房东授权），确保对房源有合法处分权；乙方得有营业执照（个体工商户需注册），涉及线上平台运营的还得有ICP备案。去年处理过一个纠纷，房东把房子租给“二房东”，结果二房东没拿到原房东授权，合作三个月后原房东上门收房，最后三方都闹得很被动。所以协议里一定要附上双方资质文件复印件，甲方写“本人确认对房源享有合法出租权”，乙方写“承诺具备民宿运营资质”，这两句话能省掉80%的主体资格争议。

1.2合作标的的清晰界定

合作标的就是“具体哪套房子，用来干啥”。这部分要像报菜名一样具体：房源地址（精确到门牌号）、户型（几室几厅）、装修状态（精装/简装）、配套设施（空调、热水器、床品品牌等）。举个简单例子，有位房东签协议时只写“XX小区某栋”，结果运营方把三楼和五楼的房子搞混了，装修花了两万多才发现弄错，最后只能各担一半损失。

更重要的是明确“合作用途”。现在很多城市对民宿有地域限制（比如景区周边、商业区内），协议里必须注明“仅限用于合法民宿经营，不得转租、群租或作其他用途”。要是后续运营方偷偷改成日租房，被城管查到，房东是要连带担责的，所以这一条必须卡死。

二、核心条款：从“做什么”到“怎么分”的全流程约定

2.1合作内容与期限

“合作内容”是协议的骨架，得说清双方要干哪些事。常见的合作模式有两种：一种是“全托管”（房东出房，运营方负责装修、推广、接待、维护）；另一种是“半托管”（房东负责基础维护，运营方只做线上引流）。协议里必须写清具体服务内容，比如全托管模式要注明“运营方需完成房源美化、平台上架、客户接待、日常保洁、设施维修”，半托管则写“运营方仅负责携程/美团等平台的房源展示与订单对接”。

合作期限也不能含糊，建议明确起始日（比如“自本协议生效之日起X年”），同时约定续约条件（如“期满前30日双方无异议则自动续约一年”）。见过最离谱的案例是房东和运营方口头说“先试试”，结果半年后房东想收回房子，运营方说“我投了装修钱，至少得干满两年”，最后闹上法院。白纸黑字写清楚，能省掉90%的“口说无凭”。

2.2收益分配与费用承担

这是双方最关心的部分，必须算清楚“钱怎么来，怎么分，谁掏钱”。

收益计算：一般按订单实际收入（扣除平台佣金、客户退款）计算，协议里要明确“收益基数为客户实际支付且无争议的金额”。比如客户订房支付500元，平台扣10%佣金，那实际收益就是450元。

分成比例：常见的是运营方拿20%-30%作为服务费，剩余归房东。但具体比例得看双方投入——房东如果包了装修，分成可能高些；运营方如果负责营销推广，分成也会上调。协议里必须写清“甲方分得收益的X%，乙方分得收益的（100-X）%”，绝对不能写“按市场惯例”这种模糊表述。

费用承担：物业费、水电费、燃气费、宽带费这些日常开支，得提前说好谁付。如果是全托管，通常由运营方承担（包含在分成里）；半托管可能由房东承担。另外，维修费用要分情况：自然损耗（比如水管老化）由房东出，人为损坏（客户弄坏家具）由运营方协助向客户追责，追不回来的话双方可以约定分担比例（比如各担50%）。之前有个房东特较真，连灯泡坏了都要运营方掏钱，结果运营方干脆不管小修小补，客户差评一堆，最后两败俱伤——合理划分费用，才能让双方都愿意“多操心”。

2.3权利与义务的双向约束

合作不是单方向的“我给你，你得听我”，而是“我有啥权利，你有啥义务”的平衡。

甲方（房东）的核心义务：

保证房源合法性（无产权纠纷、符合当地民宿消防/卫生要求）；

提供完整设施（床、被、家电等）并定期检查安全（比如热水器漏电保护）；

不擅自进入房源（除非紧急情况，如漏水，需提前通知运营方）；

不绕过运营方私自接单（很多房东看到客户电话就想“省佣金”，结果被运营方索赔违约金）。

乙方（运营方）的核心义务：

规范运营（遵守平台规则，不刷单、不虚假宣传）；

维护房源形象（定期保洁，损坏设施及时报修）；

及时同步信息（客户投诉、订单异常要24小时内通知房东）；

按时结算收益（一